本文是一篇企業(yè)管理論文，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，融資成為其發(fā)展過(guò)程中不可避免的環(huán)節(jié)，同樣也是其資本構(gòu)成的主要部分。在此情形下，房地產(chǎn)公司就不得不預(yù)防與應(yīng)對(duì)不同的融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而唯有做好融資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和處置工作，也才有可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的健康可持續(xù)發(fā)展。
第一章緒論
1.1選題背景與選題意義
1.1.1選題背景
自住房制度變革開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，一度為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，其在對(duì)GDP的發(fā)展、稅款的增收起到直接作用的同時(shí)，也給社會(huì)增加了許多就業(yè)機(jī)會(huì)；然而另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大且回收期長(zhǎng)，融資成為其生存發(fā)展必不可少的部分。受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，再加上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，融資結(jié)構(gòu)不均衡、融資成本高、融資困難等融資風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，且這一系列問(wèn)題愈演愈烈。而房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”的提出，將為房地產(chǎn)行業(yè)的融資帶來(lái)進(jìn)一步的挑戰(zhàn)。因此，如何降低融資成本、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道以及提高資金使用效率等成為房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問(wèn)題。 H房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，投資規(guī)模大，且PPP項(xiàng)目眾多，需要墊付大量資金，在其內(nèi)源融資嚴(yán)重不足的境況下，資金缺口很大，融資成為其不得不面對(duì)的現(xiàn)狀。這無(wú)論是對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)信譽(yù)，還是對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行進(jìn)一輪的融資，都將是巨大的挑戰(zhàn)。因此本文將以H房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)行業(yè)的代表，剖析其融資現(xiàn)狀以及面臨的重大問(wèn)題，并針對(duì)性的提供改善舉措，以弱化其融資風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化其融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)公司長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)。
1.1.2選題意義
房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)鏈條涉及到多個(gè)行業(yè)，像建筑施工、鋼筋、水泥等眾多行業(yè)都受到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)性很強(qiáng)。在此背景下，毫不夸張的說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)儼然已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的壓艙石。
在國(guó)家宏觀融資環(huán)境的大背景下，環(huán)京限購(gòu)政策的推行也對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售及回款產(chǎn)生了很大的影響；而針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”的落實(shí)將會(huì)為以H房地產(chǎn)企業(yè)為代表的房地產(chǎn)行業(yè)的融資帶來(lái)更大的困難。本文以H房地產(chǎn)企業(yè)為例，以融資理論為基礎(chǔ)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的融資特點(diǎn)，分別從其經(jīng)營(yíng)情況、內(nèi)源融資、外部融資以及外部環(huán)境等各方面進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)分析，以探究其存在的融資問(wèn)題，并依據(jù)其呈現(xiàn)出的問(wèn)題提出具體的應(yīng)對(duì)方案，弱化其融資風(fēng)險(xiǎn)，改善其融資結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)信用，以促進(jìn)H房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀
（1）融資方式的研究
關(guān)于房地產(chǎn)融資方式的分析，國(guó)外許多學(xué)者針對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了各式各樣融資方式的研究。Levy（2007）研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)于初創(chuàng)型急需發(fā)展業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，一般都會(huì)主動(dòng)選擇負(fù)債，偏向于債務(wù)融資以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，而對(duì)于逐步發(fā)展成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)，則更多的偏好股權(quán)融資來(lái)滿(mǎn)足對(duì)資金的需求；SA.Bond（2006）選擇了一系列房地產(chǎn)公司并對(duì)其融資數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，研究表明相比股權(quán)融資方式來(lái)說(shuō)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)傾向于選擇債務(wù)融資。此外，從動(dòng)態(tài)模型角度來(lái)看，在房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)序融資理論比權(quán)衡理論更為廣泛應(yīng)用；LouisArchambaul（2012）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資方式進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)信托融資為最佳的融資方式。與其他融資方式相比，信托融資不僅可以有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，而且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展更加有利，因此在條件允許情況下，企業(yè)可以有偏向的選擇信托融資這一融資方式。
此外，Mwathi（2016）選擇了內(nèi)羅畢幾十家房地產(chǎn)公司5年的融資數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析研究，結(jié)果表明，抵押融資在內(nèi)羅畢房地產(chǎn)行業(yè)中最受青睞，是融資中最重要的資金來(lái)源，而權(quán)益融資則在各種投融資結(jié)構(gòu)中占有相對(duì)較少的份額；JianfuShen(2016)通過(guò)對(duì)我國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)公司和非國(guó)有房地產(chǎn)公司的貸款比率進(jìn)行了對(duì)比分析，研究表明國(guó)有房地產(chǎn)公司的貸款比例比非國(guó)有企業(yè)增長(zhǎng)要快，且信貸市場(chǎng)通過(guò)債務(wù)融資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響十分顯著；JibinJose(2020)提出在融資過(guò)程中，對(duì)短期且急于完工的項(xiàng)目選擇債務(wù)融資，但債務(wù)融資相比股權(quán)融資來(lái)說(shuō)，卻對(duì)企業(yè)產(chǎn)生較重的負(fù)擔(dān)；Manuel(2020)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方案進(jìn)行比較分析，結(jié)果表明銀行貸款在其中占據(jù)較大的比重，而過(guò)高的銀行貸款使得企業(yè)因此而承擔(dān)過(guò)高的融資成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)調(diào)整銀行貸款的比例，以降低企業(yè)的融資成本。
第二章相關(guān)理論概述
2.1融資結(jié)構(gòu)理論
2.1.1靜態(tài)權(quán)衡理論
靜態(tài)權(quán)衡理論源自于MM理論，MM理論指的是在某種假設(shè)條件下，企業(yè)的價(jià)值水平與其融資方式是沒(méi)有關(guān)聯(lián)的。但由于其假設(shè)條件與現(xiàn)實(shí)條件相差甚遠(yuǎn)，因此無(wú)法對(duì)現(xiàn)實(shí)中的融資選擇行為進(jìn)行合理的解釋。而靜態(tài)權(quán)衡理論則修正了MM理論中不顧及稅收與財(cái)務(wù)困境成本等各種因素的缺陷，對(duì)債務(wù)人和大股東之間的利害關(guān)系進(jìn)行了更深層次的剖析，在理論上證實(shí)了目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)的合理存在性，且公司價(jià)值水平也會(huì)在企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)時(shí)達(dá)到最佳。然而獲利能力更強(qiáng)的企業(yè)其財(cái)務(wù)杠桿水平反而更低，這與靜態(tài)權(quán)衡理論的中心思想相違背。
2.1.2動(dòng)態(tài)權(quán)衡理論
由于靜態(tài)權(quán)衡理論無(wú)法對(duì)獲利能力更強(qiáng)的企業(yè)擁有更低的財(cái)務(wù)杠桿水平進(jìn)行說(shuō)明，也無(wú)法很好的說(shuō)明某些制度對(duì)資本構(gòu)成的影響，并且對(duì)資本結(jié)構(gòu)與股票價(jià)格變化之間的關(guān)系也無(wú)法作出說(shuō)明。因此，許多學(xué)者開(kāi)始嘗試以動(dòng)態(tài)衡量的視角對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)展開(kāi)深入研究。動(dòng)態(tài)權(quán)衡理論以資本市場(chǎng)半強(qiáng)式有效為前提，即在不出現(xiàn)市場(chǎng)信號(hào)不對(duì)稱(chēng)的情境下，公司以?xún)r(jià)值最優(yōu)化的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了籌資。而動(dòng)態(tài)權(quán)衡理論則對(duì)靜態(tài)權(quán)衡理論中所提出的目標(biāo)資本構(gòu)成作出了定義，在此基礎(chǔ)上，又另外考察了對(duì)調(diào)整成本的作用，并指出融資結(jié)構(gòu)將會(huì)動(dòng)態(tài)的趨于目標(biāo)水平，這在一定程度上解決了靜態(tài)權(quán)衡理論的不足，比靜態(tài)權(quán)衡理論有著更佳的說(shuō)明力度。不過(guò)，當(dāng)公司處在集中的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和弱的制度環(huán)境下時(shí)，其以?xún)r(jià)值最大化為目標(biāo)而進(jìn)行融資的假定前提條件卻并不成立。
2.2債務(wù)期限結(jié)構(gòu)理論
在企業(yè)對(duì)外進(jìn)行債務(wù)融資活動(dòng)時(shí)，對(duì)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的選取也是十分重要的。因?yàn)槿绻髽I(yè)內(nèi)部選用了不合適的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，則往往會(huì)對(duì)公司的債務(wù)融資活動(dòng)乃至財(cái)務(wù)安全形成負(fù)面的影響。所以，合理的債務(wù)期限搭配結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)的發(fā)展和擴(kuò)張至關(guān)重要。正因如此，許多國(guó)內(nèi)外學(xué)者都對(duì)企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)進(jìn)行了大量的深入研究。目前比較有代表性的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)相關(guān)理論有稅收理論、信息不對(duì)稱(chēng)理論、權(quán)衡理論這三種理論。
2.2.1稅收理論
債務(wù)期限結(jié)構(gòu)中的稅收理論認(rèn)為，稅率、利率的期限結(jié)構(gòu)和利率的波動(dòng)性是對(duì)公司的債務(wù)期限選擇產(chǎn)生影響的最為顯著的三個(gè)因素，而企業(yè)選用的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不同，其所產(chǎn)生的稅務(wù)影響也就不相同。所以，從理論上來(lái)說(shuō)，公司可以選用恰當(dāng)?shù)膫鶆?wù)期限結(jié)構(gòu)以使稅收效果達(dá)到最佳。
2.2.2信息不對(duì)稱(chēng)理論
信息不對(duì)稱(chēng)理論指出，公司的內(nèi)部人員比外部投資人掌握了更多的公司內(nèi)在信息，從而會(huì)產(chǎn)生公司道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及投資人的逆向選擇情況，而此時(shí)公司可以通過(guò)對(duì)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的選擇來(lái)解決這些問(wèn)題。信息不對(duì)稱(chēng)理論具體又分為信號(hào)傳遞理論和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)理論。信號(hào)傳遞理論指出，相比于短期債務(wù)，長(zhǎng)期債務(wù)更有可能為一個(gè)公司帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。也正因如此，財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)將更偏向選擇短期債務(wù)，以向市場(chǎng)傳遞其財(cái)務(wù)狀況良好的信號(hào)，從而降低信息不對(duì)稱(chēng)成本；流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)理論比較重視短期債務(wù)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，該理論認(rèn)為，對(duì)于信用等級(jí)較好的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其選擇短期債務(wù)所產(chǎn)生的不利影響要低于所帶來(lái)的預(yù)期利益，從而會(huì)更偏向于選擇短期債務(wù)市場(chǎng)；而資信評(píng)級(jí)較差的企業(yè)，則因?yàn)椴槐婚L(zhǎng)期債務(wù)金融市場(chǎng)所接納，從而不得不需要承受短期債務(wù)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致發(fā)行了更多的短期債務(wù)；對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)介于上述上兩者之間的企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響要高于所帶來(lái)的預(yù)期利益，所以這類(lèi)企業(yè)通常會(huì)比較傾向于選擇長(zhǎng)期債務(wù)。
第三章H房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析.................13
3.1 H房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)介..............................13
3.2房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀分析..........................13
第四章H房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及成因分析..................22
4.1 H房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析.................................22
4.1.1 H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)分析............................22
4.1.2 H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)分析...................28
第五章H房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理建議.....................35
5.1密切關(guān)注宏觀政策，及時(shí)做好戰(zhàn)略調(diào)整...........................35
5.2合理把控股債融資，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)......................35
第五章H房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理建議
5.1密切關(guān)注宏觀政策，及時(shí)做好戰(zhàn)略調(diào)整
通過(guò)對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)的融資相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，整體來(lái)說(shuō)H房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有融資結(jié)構(gòu)滿(mǎn)足了企業(yè)發(fā)展的需要，給公司的發(fā)展帶來(lái)了巨大的資金來(lái)源，但與此同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響了公司的良性可持續(xù)發(fā)展。本章節(jié)基于對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，針對(duì)從中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，為H房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與處理提出相應(yīng)的建議。
我國(guó)的金融市場(chǎng)起步較晚，目前，相關(guān)法律體系尚不健全，這對(duì)于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的監(jiān)督是十分不利的。在整個(gè)房地產(chǎn)融資過(guò)程中，各金融機(jī)構(gòu)為了降低壞賬比例，信貸條件變得越來(lái)越嚴(yán)苛，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了一定的限制。為了促進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府及各大金融機(jī)構(gòu)也在隨著市場(chǎng)變化情形不斷做出調(diào)整，以盡可能兼顧企業(yè)的融資需求與金融機(jī)構(gòu)的利益。在此宏觀融資環(huán)境下，企業(yè)要時(shí)刻密切關(guān)注宏觀融資政策，做好戰(zhàn)略調(diào)整，以迎合政策導(dǎo)向，及時(shí)規(guī)避影響融資的不利因素，同時(shí)利用好自身優(yōu)勢(shì)方面，做到既滿(mǎn)足自身融資需求，又使企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 第六章結(jié)論與不足
6.1研究結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，融資成為其發(fā)展過(guò)程中不可避免的環(huán)節(jié)，同樣也是其資本構(gòu)成的主要部分。在此情形下，房地產(chǎn)公司就不得不預(yù)防與應(yīng)對(duì)不同的融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而唯有做好融資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和處置工作，也才有可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的健康可持續(xù)發(fā)展。H房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，自成立以來(lái)，借助于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的東風(fēng)迅速崛起，其規(guī)模不斷發(fā)展壯大，急速擴(kuò)張的企業(yè)戰(zhàn)略確實(shí)在一定時(shí)期內(nèi)為其帶來(lái)了高額的利潤(rùn)回報(bào)，但也由于其急速擴(kuò)張?jiān)斐傻馁Y金大量需求以及市場(chǎng)形勢(shì)與融資政策的變化等原因而導(dǎo)致其資金緊缺，產(chǎn)生了嚴(yán)重的融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。基于此種現(xiàn)實(shí)情況，本文結(jié)合了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資背景具體分析了H房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)，此外還根據(jù)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最新發(fā)布的“三道紅線”政策對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行了分析，同時(shí)引入了Z-score模型對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)分析。最后發(fā)現(xiàn)，在伴隨著嚴(yán)苛的外部融資政策到來(lái)之時(shí)，H房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不均衡、償債能力不足、期限結(jié)構(gòu)不合理等融資問(wèn)題就集中暴露。針對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的內(nèi)外部融資環(huán)境，H房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取措施優(yōu)化其融資結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、充分發(fā)揮清欠部門(mén)的清欠作用，同時(shí)以風(fēng)險(xiǎn)管理視角建立一套風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，以提升融資風(fēng)險(xiǎn)的管控效果。
當(dāng)然，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于行業(yè)自身的特殊性，深受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，僅通過(guò)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析工具未必能完全應(yīng)對(duì)好復(fù)雜多變的融資問(wèn)題。房產(chǎn)企業(yè)在此基礎(chǔ)上，要結(jié)合行業(yè)的周期性及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，樹(shù)立正確的融資觀念，提高融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)有效進(jìn)行融資籌劃，嚴(yán)把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)剛性；同時(shí)，對(duì)于融資預(yù)算的整個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程予以跟蹤并根據(jù)市場(chǎng)需求的變化適時(shí)做出調(diào)整，以維持投資收益率、融資風(fēng)險(xiǎn)、融資成本三者之間的平衡，增強(qiáng)企業(yè)收益能力，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)（略）