本文是一篇戰略管理論文，筆者認為物業管理行業的發展受到多個方面因素的影響，包括其他關聯產業的發展、信息技術以及宏觀政策等方面。因此物業管理企業的發展戰略要能夠緊密結合外部環境的變化和行業發展趨勢，并實時進行動態調整和完善。
第1章 緒論
1.1研究背景與意義
1.1.1研究背景
近二十年來，在國內房地產行業的飛速發展的刺激下，物業管理行業也進入了快速增長時期，各地物業管理企業的數量及規模顯著增加。目前，國內的物業管理企業主要分為依托房地產開發的地產集團物業公司、獨立運營的第三方物業公司兩大類，目前占比大約為7:3左右。
根據中國物業管理協會CPMI（China Property Management Institute）在2020年12月發布的行業統計報告顯示，截止到2020年我國的物業管理企業達到2000多家，從2015年以來平均年增幅達到5%左右，如圖1-1所示1。

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與此同時，各地物業公司的平均在管項目數量也有明顯增加，其中業內排名前100名的物業公司平均在管項目數量在2020年達到194家，較2019年增加7家，近5年的年均增幅達到5.8%2。除了管理規模之外，國內物業公司的服務邊界也逐步得到拓展，從傳統的業主物業服務逐步延伸到各類非業主/業主的增值服務領域，包括案場服務、顧問咨詢、空間運營、電商服務、社區金融、工程服務等。按照德勤管理咨詢2020年6月的統計，2019年國內物業行業的增值服務總營收達到204億元，占物業管理總營收的15%以上，同比增加6.83%3。
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1.2國內外研究文獻綜述
由于ZY物業公司屬于規模相對較小的區域性第三方獨立運營物業管理企業，因此在對其進行戰略管理的研究中，國內外近年來關于中小企業的戰略管理，以及對物業管理企業的戰略管理研究成果，對本文的研究奠定了理論基礎。因此，本節對國內外的相關研究文獻及其成果進行整理與介紹。
1.2.1 國外研究文獻綜述
（1）關于中小企業戰略管理研究綜述
國外對于企業戰略管理的研究起步較早，在上世紀70年代學界出現了多種針對企業戰略管理的研究理論和工具，例如PEST分析法、波特五力模型分析法、SWOT分析法以及的EFE、IFE、QSPM矩陣分析法等量化分析工具。在此基礎上，近年來國外學者對于中小企業的戰略管理研究數量比較多，主要立足于中小企業在市場上不具備規模性優勢的特點，將其戰略選擇及實施方法、環境等作為研究重點。
Mehta、Tajeddini（2016）在對印度中小企業的戰略選擇研究中，提出了一種基于客戶關系管理（CRM）魔力象限和準備度矩陣的量化分析模型，并以印度新德里的多家中小型軟件研發企業為例，探討分析了它們在全球軟件產業鏈中的地位及發展戰略選擇。Sanchez（2017）等對墨西哥服務業中的中小企業競爭力和組織績效之間的關系進行了探討，并調研了多家服務業中小企業的實際經營情況及市場競爭力，通過構建量化分析模型，選擇企業的財務報表數據、市場份額、客戶評價等作為變量，分析了不同戰略選擇對于企業市場競爭力及組織績效的影響。Abdullah（2017）對馬來西亞制造業中小企業的創新發展戰略及其集群效應問題進行了研究，認為政府通過鼓勵中小企業的創新熱情，積極創造適合當地制造業中小企業發展的政策環境，可以有效實現中小企業中形成集群創新優勢，從而吸引更多的歐美制造業訂單。
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第2章 相關理論基礎
2.1 相關概念
2.1.1 物業管理
物業管理（Property Management）是指擁有物業的業主采用選聘外部組織，簽訂物業服務合同，對物業進行維護、管理的一系列活動，例如物業建筑物及其配套設施、設備、場地的維護管理等[1][2]。物業管理的概念起源于歐美等西方國家，是一類針對居住、商業、工業物業的公共服務行業。
目前，學界對物業管理的界定存在狹義和廣義兩個方面，上述定義屬于狹義層面的定義[3]。廣義的物業管理是在狹義概念范疇的基礎上，還包含了物業業主的管理參與過程，以及委托方及其他相關利益方的管理過程等[4][5]。本文在研究中主要針對狹義層面的物業管理。
與物業業主簽訂物業服務合同并提供物業服務的組織通常稱為物業管理企業，另外物業業主也可以通過自組織的方式對物業進行維護管理[6]。例如在我國《物權法》中就規定業主可以自行進行物業管理，而不需要將其委托給物業管理企業。
2.1.2 戰略管理
戰略管理（Strategy Management）的概念起源比較早，并且是從軍事領域中發展而來[7]。早在2000多年前我國的《左傳》、《史記》等古代典籍中就已經出現了“戰略”的著述。在西方，“戰略”（Strategy）是從希臘文“Strategos”中發展而來，其原始含義為“將軍”[8]。所以，戰略管理最早主要是指軍事領域中的指揮策略、藝術、方法的一門科學[9]。
在現代管理學中，戰略管理目前已經滲透到公共管理、企業管理等多個方面，例如國家戰略、企業戰略等。現代意義下的戰略管理包含多層涵義，戰略管理學家Henry Mintzberg（1982）認為戰略管理的涵義包含了計劃（Plan）、模式（Pattern）、定位（Position）、愿景/期望（Perspective）和計謀（Ploy）5個方面，即戰略管理是對一個組織、團隊未來行為及目標的決策計劃、行為模式、基于內外環境的定位、特定時間段及環境下的愿景或期望、動態環境下的博弈性計謀等[10]。管理學家Igor Ansoff（1985）認為戰略管理是指在不斷變化的環境影響下，決策者進行合理決策的過程，目標是領導組織邁向符合預期的未來[11]。
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2.2 戰略管理分析方法
2.2.1 PEST分析法
PEST分析法是一種用于戰略管理的分析模型和方法，最早是由管理學家Aguilar Francis（1967）提出，其中將經濟（Economic）、科技（Technological）、政治（Political）、社會（Social）4個要素組成一個稱之為“ETPS”模型，主要用于分析經濟組織的發展戰略選擇和制定[18]。
隨后，美國人壽保險協會ACLI（American Council of Life Insurers）的首席管理專家Arnold Brown（1968）將其稱之為“STEP”分析模型[19]。在1980年代，PEST分析法逐步成熟，并演變出包含其他分析要素的PESTE（增加了Ecological要素）、PESTL（增加了Legal要素）等其他衍生模型[20][21]。
在企業戰略管理中，PEST分析法主要用于對企業所處的宏觀環境進行分析，通過把握大量的基礎性資料，從政治、經濟、社會、技術等維度進行要素分析與考察，為企業發展戰略的計劃和制定提供決策依據[22]。其中，政治環境要素主要指企業所處國家/地區的政治制度、體制，以及政局的穩定性、政府出臺的法律法規及其執行貫徹程度等；經濟環境要素主要是指當地的GDP水平、利率水平、經濟財政政策、匯率、市場化水平、市場需求等；社會環境要素主要分為人口環境、文化環境等，例如人口的規模與分布、年齡結構、收入結構等；技術環境要素主要是指與企業發展相關的技術、工藝、材料等方面的發展情況等[23]。
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第3章 ZY物業公司外部環境分析 ........................... 15
3.1 公司宏觀環境分析 ......................................... 15
3.1.1 政治法律環境分析 ............................ 15
3.1.2 經濟環境分析 ..................................... 16 
第4章 ZY物業公司內部條件分析 ........................... 27
4.1 ZY物業公司基本情況概述 ........................ 27 
4.1.1 公司基本簡介 ................
4.1.2 公司業務范圍 .............................. 27
第5章 ZY物業公司發展戰略制定 ........................... 37
5.1 SWOT分析 ......................................... 37
5.1.1 機會與威脅分析 .......................... 37
5.1.2 優勢與劣勢分析 .............................. 38
第6章 ZY物業公司發展戰略實施及保障措施
6.1 戰略實施
基于對ZY物業公司的戰略目標分析以及職能層的戰略分析，可以得到人力資源戰略是公司物業服務主業發展戰略實現的基礎，物業管理戰略是構建公司的服務品牌的前提，所以可以將ZY物業公司的戰略實施路線如圖6-1所示。

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按圖6-1所示，在ZY物業公司的戰略實施路線中，公司首先應該從內部人力資源的結構優化和質量提升角度出發，提高公司的物業管理服務能力和創新能力，為物業管理戰略的實施奠定基礎資源保障。
物業管理戰略的實施主要以提高基礎物業管理服務質量、加大和拓展物業增值服務比例、構建先進的信息化物業管理服務平臺為主，達到拓展和擴大公司在物業服務目標市場上的占有率，提高公司的物業服務質量、客戶滿意度及市場營收能力，為物業品牌戰略的目標實現提供業務基礎。
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第7章 結論與展望
7.1 結論
在國內地產行業快速發展的推動下，物業管理行業目前已經進入了成熟發展階段，并形成了以地產集團物業管理企業、第三方獨立運營物業管理企業為主體的市場格局。隨著2018年以來國內地產行業發展進入拐點以后，雖然物業管理行業的存量市場和增量市場規模依然龐大，但是物業管理企業仍需進行合理的戰略調整，以應對未來的行業發展趨勢與挑戰，提高自身的市場競爭力。
本文以內蒙古自治區的ZY物業管理企業為對象，分析公司的外部發展環境和內部條件，針對外部環境的變化及內部存在的問題，制定公司的發展戰略目標及職能層戰略，為公司的長期健康發展提供戰略保障。
通過本文研究，得到如下結論：
（1）從2017年開始，國內物業管理行業進入高速發展時期，外部宏觀環境為ZY物業公司的發展提供了良好的條件。同時，在行業競爭上公司面臨的主要競爭者主要是當地其他的第三方獨立運營物業管理企業，供應商/購買者的議價能力、潛在行業進入者及替代品對公司的競爭影響不大。
（2）ZY物業公司的主要業務范圍集中在傳統的基礎物業服務領域，盈利能力近年來有所下降。同時公司的人力資源總體素質較低，物業服務管理能力處于業內中等偏下水平，缺乏管理創新意識，在客戶滿意度及品牌建設方面存在較大的缺陷和問題。
（3）通過SWOT分析得到ZY物業公司的外部發展機會良好，內部劣勢也同樣明顯，由此確立了基于WO的扭轉型發展策略。同時根據公司物業管理服務主業及當地物業管理行業的基本情況，制定了面向低端住宅類、辦公類/商業類物業管理市場的總體戰略目標，并從人力資源、物業管理、物業品牌3個方面制定公司的職能層戰略，將公司的戰略細化為人力資源優化、物業管理服務質量提升、塑造公司物業服務品牌等方面。
參考文獻（略）