本文是一篇項目管理論文，本研究基于交易成本理論和委托代理理論在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)背景下，構(gòu)建出囊括房地產(chǎn)項目不確定性、承發(fā)包合作、項目績效和合同治理四個變量的理論模型。
1 緒論
1.1 研究背景與研究意義
自二十一世紀(jì)初，中國的經(jīng)濟(jì)取得了豐碩的成果，眾多領(lǐng)域和行業(yè)實現(xiàn)了重大的突破。作為基礎(chǔ)性的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力，房地產(chǎn)業(yè)已然成為了當(dāng)前社會的重要支柱之一。與此同時，由于房價不斷上漲，消費者的需求卻呈現(xiàn)出疲軟的狀態(tài)，這種現(xiàn)象對于高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)成長產(chǎn)生了不利影響。在新時期下，我們的經(jīng)濟(jì)增速正在由單純追求數(shù)量向提升質(zhì)量、效益和效率轉(zhuǎn)變，處于關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及深層改革期，面臨著內(nèi)外部復(fù)雜多變的環(huán)境挑戰(zhàn)，因此我們需采取多樣化的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略來激發(fā)內(nèi)需潛力，以內(nèi)部循環(huán)為主導(dǎo)，促進(jìn)外部循環(huán)。中國房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作方式與先進(jìn)國家的普遍做法相類似，其兼具經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域的投資特性和住宅領(lǐng)域的人民生活保障屬性，它能夠刺激經(jīng)濟(jì)增長，引領(lǐng)其他各行各業(yè)的發(fā)展，并且對GDP的貢獻(xiàn)度逐年上升。與此同時，它還成功解決了城市化進(jìn)程中的居住難題，合理分配土地資源，使房產(chǎn)成為家庭的重大資產(chǎn)構(gòu)成，而房地產(chǎn)市場的變動會直接影響居民的財產(chǎn)總額和政府稅收等方面，進(jìn)而間接影響支出水平。迄今為止，房地產(chǎn)行業(yè)在中國民眾消費和國民經(jīng)濟(jì)方面仍有重要影響力。然而，由于時代發(fā)展房地產(chǎn)項目實施過程中面臨的不確定性逐步增加，不確定性與項目結(jié)果（如績效）之間的影響和影響機(jī)制研究不夠清晰，進(jìn)一步給房地產(chǎn)項目的高效組織和運(yùn)營管理帶來新的問題和挑戰(zhàn)。
針對以上問題，本文將重點在房地產(chǎn)項目不確定性對項目績效的影響機(jī)制進(jìn)行研究，通過探索“房地產(chǎn)項目不確定性-承發(fā)包合作-項目績效”的影響關(guān)系，以及承發(fā)包合作對“房地產(chǎn)項目不確定性-房地產(chǎn)項目績效”的影響作用和合同治理在影響關(guān)系中的影響作用。以期引導(dǎo)房地產(chǎn)項目管理的決策者能提高承發(fā)包合作水平進(jìn)而實現(xiàn)項目績效的提升并依靠合同治理能力來提升不確定性環(huán)境中的承發(fā)包合作水平從而達(dá)到優(yōu)化效益目的。研究成果能夠為在房地產(chǎn)項目提高承發(fā)包合作水平、提高合同治理能力的必要性提供理論依據(jù)，并對房地產(chǎn)項目的實踐提供科學(xué)依據(jù)和實證參考。

項目管理論文怎么寫

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1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1 項目不確定性相關(guān)研究
項目不確定性的國外相關(guān)研究主要集中在建設(shè)項目上，由于工程項目本身的復(fù)雜性、長期的建設(shè)周期和多樣的參與者，這些因素共同導(dǎo)致了項目具有顯著的不確定性。Milliken[6] 首次提出了將事件決策所需信息與實際所掌握信息的差異稱為不確定性。Ragatz G.L[7]梳理了前人的成果，對項目不確定性進(jìn)行研究表明，供應(yīng)商集成過程中受到技術(shù)不確定性的消極影響。Leiblein[8]的研究結(jié)果顯示，對比項目不確定性環(huán)境和穩(wěn)定環(huán)境，發(fā)現(xiàn)在前者中，各參與方更頻繁地進(jìn)行交易重新談判，市場失靈和交易成本增加的概率更高，從而對項目績效產(chǎn)生影響。Kolltveit[9]基于項目影響的內(nèi)外部因素差異，將項目不確定性分為內(nèi)部和外部兩種。Perminova等人[10]進(jìn)一步的研究指出，在實際的工程建設(shè)項目中，存在著無法避免的不確定性環(huán)境。研究發(fā)現(xiàn)，項目的不確定性在整個項目流程中扮演著關(guān)鍵角色，它對項目的時間、成本、覆蓋范圍以及質(zhì)量產(chǎn)生了影響，并且對項目的表現(xiàn)造成了負(fù)面效果。Abel Olaleye[11]從項目環(huán)境不確定性和項目組織不確定性兩個方面深入探討了不確定性的形式和來源，以及房地產(chǎn)開發(fā)不確定性管理相關(guān)的各種概念。國外文獻(xiàn)對于不確定性研究是奠基性的，從外部表現(xiàn)進(jìn)行不確定性劃分以及產(chǎn)生動因和影響研究是延續(xù)在中外文獻(xiàn)中的經(jīng)典理論。
國內(nèi)學(xué)者對項目不缺確定性的研究還比較缺少。劉貫春和張軍等[12]從多個不確定因素出發(fā)對整個項目的工期、預(yù)算、項目范圍、質(zhì)量造成負(fù)面影響。許勁[13]等學(xué)者基于權(quán)變理論，研究發(fā)現(xiàn)了項目不確定性對項目進(jìn)展的各個流程和各參與者的不利影響。郭龑喆[14]進(jìn)一步在不確定性背景上研究了項目中不確定性對合同治理和關(guān)系治理的影響。
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2 文獻(xiàn)綜述
2.1 基礎(chǔ)理論
2.1.1 委托代理人理論
在委托代理理論中，委托代理關(guān)系的形成可能導(dǎo)致信息不對稱的出現(xiàn)。在市場經(jīng)濟(jì)活動中，企業(yè)所有者、經(jīng)營者、政府、中小投資者等各方主體，由于他們所處的位置不同，能獲取的信息也會有所不同，信息掌握更全面的主體通常有更多的機(jī)會。因此，市場各方對企業(yè)信息公開的要求愈發(fā)嚴(yán)格，然而，由于純透明的經(jīng)營實體是不存在的，利益沖突和目標(biāo)不一致，所以信息不對稱問題仍將隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而持續(xù)出現(xiàn)。委托代理關(guān)系的形成導(dǎo)致了信息掌握的不均等，雙方信息的不對稱、不一致、不協(xié)調(diào)可能使得代理成本增加由于他們對公司的深入理解超過所有人，經(jīng)營者的目標(biāo)與所有人的目標(biāo)可能會存在差異。經(jīng)營者通常把追求最大的盈利視為績效評估的標(biāo)準(zhǔn)，但所有人卻更加注重實現(xiàn)最高的公司價值。這種情況有可能引發(fā)兩者之間的目標(biāo)沖突，因為管理團(tuán)隊可能會出于自身私利而不顧及公司的需求，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險和反向選擇行為。這一問題不僅出現(xiàn)在股東、投資人、擁有者和管理人員之間，而且隨著不確定性的增加，信息的不平衡也變得更為嚴(yán)重，進(jìn)而強(qiáng)化了這個矛盾。
委托人和代理人通過履行合約實現(xiàn)利益的重新分配，Bergen[40] 認(rèn)為在委托人能夠接受的范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)給予代理人適當(dāng)?shù)膱蟪辏⒃诖嘶A(chǔ)上擬定恰當(dāng)?shù)暮贤Ｒ虼耍嘘P(guān)系首先體現(xiàn)為合同關(guān)系，委托人與代理人之間的合作并非簡單的協(xié)作，而是通過博弈達(dá)成的一種權(quán)責(zé)明確的均衡契約。Jenson[41] 將委托-代理關(guān)系視為一種合約形式，其中委托人雇用代理人來代行某些服務(wù)，這包括將部分決策權(quán)轉(zhuǎn)讓給代理人以促進(jìn)雙方利益的承包合作模式。若雙方主體均追求最大化效用，有充分理由認(rèn)為代理人可能不會始終依照委托人的最佳利益行事。
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2.2 房地產(chǎn)項目中不確定性相關(guān)理論
2.2.1 項目不確定性概念
在項目管理的流程中，不確定性是一個顯而易見的特征。Knight[45]提出不確定性概念。經(jīng)過發(fā)展不確定性由籠統(tǒng)的概念發(fā)展為系統(tǒng)全面的體系。現(xiàn)今，許多學(xué)科如設(shè)計、項目管控、社科類學(xué)問、經(jīng)濟(jì)理論及建設(shè)施工等方面都涉及到對于未知性的探討。這種現(xiàn)象可以被理解成是在做決定的過程中所需要的關(guān)鍵資訊同實際情況中已知的資料間的差異程度。根據(jù)杜亞靈等[46] 的觀點，這個差值的大小主要由事物的真實發(fā)展?fàn)顟B(tài)及其執(zhí)行者的主觀認(rèn)識能力來影響。他們發(fā)現(xiàn)當(dāng)活動的具體情況得到詳盡且準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐的時候，它的不可預(yù)測因素會相對減弱一些。其中包括兩種類型的不確定性—即偶然型不穩(wěn)定性和心理層面的非定量化風(fēng)險評估結(jié)果的影響力大小問題。前一種類型的概率是不固定不變的并且不能夠完全依靠人類思維去解決掉的問題，后一類的可能出現(xiàn)的風(fēng)險則是由人們?nèi)狈ψ銐蛄私饣蛘邲]有完整收集相關(guān)數(shù)據(jù)造成的，這類問題的數(shù)量隨著人們的知識積累和生活經(jīng)驗增多逐漸降低下來并在一定程度上可以通過有效的手段加以調(diào)控處理。
2.2.2 房地產(chǎn)項目不確定性研究發(fā)展評述
房地產(chǎn)項目不確定性指的是項目中現(xiàn)實存在、無法通過認(rèn)知活動消除的不確定性，項目的不可預(yù)測性和未知的特性是其主要特征之一，它起源于物理環(huán)境的變化以及對客觀現(xiàn)象的認(rèn)識不清和信息獲取不全，這些因素導(dǎo)致了不確定的事件或決策結(jié)果。房地產(chǎn)項目因其長周期建設(shè)、高成本投入、多方參與以及面臨的內(nèi)外部環(huán)境特性，使項目本身充滿了大量的不確定性。
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3 房地產(chǎn)項目不確定性對項目績效影響的理論分析 .................. 22
3.1 研究假設(shè) ................................ 22
3.1.1 房地產(chǎn)項目不確定性對承發(fā)包合作的影響 ...................... 23
3.1.2 承發(fā)包合作對項目績效的影響 .............................. 24
4 數(shù)據(jù)收集與處理 .......................... 30
4.1 問卷設(shè)計 ......................................... 30
4.1.1 問卷設(shè)計原則 ........................... 30
4.1.2 問卷設(shè)計步驟 ............................. 31
5 數(shù)據(jù)分析 ............................ 38
5.1 描述性統(tǒng)計分析 ............................. 38
5.2 數(shù)據(jù)檢驗 ............................... 39
5 數(shù)據(jù)分析
5.1 描述性統(tǒng)計分析
本研究將受訪者的基本信息、企業(yè)性質(zhì)和從事的崗位等信息進(jìn)行匯總，運(yùn)用SPSS27.0軟件進(jìn)行統(tǒng)計分析，形成樣本特種描述性統(tǒng)計表，具體如表5.1所示。在性別分布上，男性占比45.5%，而女性比例則達(dá)到了54.5%；有54.7%的樣本來自施工企業(yè)；在年齡上，調(diào)查問卷涵蓋了大部分年齡段的受訪者，年齡在20-29歲有59人達(dá)到57.3%，年齡在30-39歲有156人達(dá)到了樣本量的43.6%，年齡在30歲左右的受訪者占樣本量的大多數(shù)；學(xué)歷在本科以上的占到45.8%，87.2%的受訪者有3年以上的從業(yè)經(jīng)驗，其中83.2%的受訪者有參與3個以上房地產(chǎn)項目的工作經(jīng)驗；從事業(yè)務(wù)崗位中投資拓展崗占比最高，占受訪者總數(shù)的16.8%，說明樣本在調(diào)查項目團(tuán)隊中有合理的覆蓋面。
綜上所述，本研究在選擇研究對象及整個數(shù)據(jù)收集過程中實施了嚴(yán)格控制，確保樣本具備房地產(chǎn)行業(yè)的典型特征，從而保障了數(shù)據(jù)的完整性和科學(xué)性。因此，這些數(shù)據(jù)能夠滿足進(jìn)一步研究與分析的基礎(chǔ)需求。

項目管理論文參考

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6 結(jié)論與展望
6.1 研究結(jié)論
本研究基于交易成本理論和委托代理理論在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)背景下，構(gòu)建出囊括房地產(chǎn)項目不確定性、承發(fā)包合作、項目績效和合同治理四個變量的理論模型。通過對實證數(shù)據(jù)的分析，探究了房地產(chǎn)項目不確定性對項目績效影響的機(jī)制，驗證了承發(fā)包合作的中介作用，并證實了合同治理在此機(jī)制中起到的調(diào)節(jié)作用。得出的關(guān)鍵結(jié)論如下：
（1）房地產(chǎn)項目不確定性對項目績效的負(fù)向影響顯著。
項目環(huán)境不確定性是外發(fā)變動型因素，比如項目開展期間可能出現(xiàn)的惡劣天氣、法律法規(guī)變動、服務(wù)和材料市場價格不定等不利條件都是影響項目績效的不利因素。另一方面，項目組織不確定性是受到外部因素引導(dǎo)的不確定性因素，款項支付、需求變更、組織結(jié)構(gòu)變動都是受外部市場和自然條件調(diào)節(jié)自發(fā)型因素，組織自身能控性較低，因此組織不確定性也是降低項目績效的不利因素。在項目開展進(jìn)程中，項目環(huán)境不確定性處于較高水平時，項目開各參與方會投入更多的資金來對抗不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險，與此同時，項目組織不確定性會致使需求溝通不暢、組織結(jié)構(gòu)變動、安全管理措施不到位等不利因素，項目各參與方更傾向于花費時間成本和節(jié)省項目預(yù)算來對抗組織不確定性的不利因素。因此，當(dāng)項目不確定性水平較高時，會使得項目成本升高、項目工期延長、項目質(zhì)量降低進(jìn)而導(dǎo)致項目滿意度和安全質(zhì)量管理的水平低下，項目績效受到不利影響。
（2）承發(fā)包合作在房地產(chǎn)項目不確定性對項目績效影響中起中介作用。
項目不確定性組成復(fù)雜且可預(yù)測性較低，在復(fù)雜的項目不確定性條件下引發(fā)意外事故的概率大大提升，意外事故發(fā)生頻次和概率變高導(dǎo)致承包方預(yù)期利益受到損失，引發(fā)高頻率的投機(jī)主義行為，承包方傾向于將可能受到的風(fēng)險和損失轉(zhuǎn)移到發(fā)包方，從而影響承發(fā)包的合作。當(dāng)損失和風(fēng)險高到無法承受，就致使合作破裂，從而對項目績效產(chǎn)生負(fù)面影響。也是基于這種影響機(jī)制，在房地產(chǎn)項目中，發(fā)包方管理者加強(qiáng)承發(fā)包合作過程中的監(jiān)督對項目績效的提升具有重大意義。
參考文獻(xiàn)（略）