本文是一篇投資分析論文，本文以數據中心行業的產業鏈及商業模式為基礎，對數據中心企業價值來源和驅動因素進行研究，分析了傳統方法應用在數據中心類企業估值的局限性，以及數據中心企業價值評估的特殊性，并提出將自由現金流貼現法與實物期權法結合，評估包含現時價值和潛在價值的公司整體內在價值。
1緒論
1.1研究背景
（1）互聯網數據中心在“新基建”和新冠疫情的雙重催化下迎來發展
互聯網據中心是為了滿足信息化需求而構建的集數據存儲及數據計算于一體的信息基礎設施。與公路、橋梁、港口等承載城市交通運輸的基礎設施相似，數據中心本質上可視為在數字時代托管企業服務器并承載數據存儲、計算與傳輸服務的基礎設施，數據中心類企業提供的服務質量和運營成本取決于機房的地理位置，從某種程度上講，可類比商業地產。 互聯網數據中心作為新基建的重要內容正逐步走進投資者視野。2018年12月中央經濟工作會議首次提出“新基建”的概念，緊接著2019年國家多次提出要加快新基建的步伐。2020年，關于新基建的范圍逐漸明晰，4月20日，國家發改委在新聞發布會上首次明確“新基建”包括信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施三個方面。其中信息基礎設施主要是指基于新一代信息技術演化生成的基礎設施，而數據中心、智能計算中心等正是其中算力基礎設施的代表成為新基建的一項重要內容，并體現出國家基礎產業轉型“基建＋科技”的內涵。隨著大數據和云計算時代到來，數據中心的建設符合國家大數據技術戰略，并能夠有效推動數字經濟的發展。
1.2選題理論意義及實用價值
1.2.1理論意義
企業價值評估是公司治理的需要，了解企業的實際價值，有助于企業做出科學的經營決策、投資和融資決策，這種以價值為基礎的管理可以幫助管理者衡量企業生產經營活動的效果，對廣大投資者來說，企業價值評估的結果更是投資的重要依據，直接決定了其能否獲得預期的投資收益。因此，本文理論價值在于對估值邏輯的梳理，不僅站在價值投資的角度，從數據中心行業特征分析入手，根據案例企業特點自上而下研究影響企業價值的多種因素，還將體現出高科技企業的特殊性，對公司進行全面的投資價值評估，為大數據中心類企業估值提供一個可供參考的思路和模型，完善我國互聯網類高新技術企業價值評估的理論體系。
1.2.2實用價值
大數據技術興起的背景下，人們的衣食住行開始離不開數據流量，數據流動性大大加強，于是為城市發展提供動力的IT基礎設施變得格外重要，以完成對數據的計算、傳輸以及存儲。整個大數據行業正處于高速成長期，隨著“新基建”熱潮的到來，作為新基建代表之一的數據中心被越來越多的投資者關注，成為了新基建背景下的投資新貴。
因此，由于企業價值評估在并購及投資活動中被廣泛需要，故研究合適的估值框架至關重要。然而由于大數據類企業的特殊性，企業的價值構成究竟如何度量等一系列問題值得進行深入研究。因此，本文的實用價值在于緊密結合國家未來發展趨勢和戰略部署，并運用典型的案例進行對數據中心企業投資價值的探討，給投資者一定啟示以進行理性投資，同時還可為同類企業投資或并購時涉及的估值問題提供借鑒，促進公司長期穩定發展，有利于整個大數據行業的健康發展。
2核心概念界定及理論基礎
2.1企業價值評估理論
企業價值評估過程是建立在企業整體價值分析和價值管理的基礎上，分析師依據相關法律、法規和資產評估準則，并基于企業的現有資產或業務以及未來盈利能力的考慮對評估基準日下的企業整體價值或股東權益價值等進行估算、評價并給予投資建議的過程。本文討論的企業價值評估過程是將企業視作一個有機的經營整體，對公司未來產生的現金流進行合理預期，從而綜合評價公司的內在價值。
傳統的價值評估方法包括成本法、收益法和市場法。
（1）成本法
成本法的內涵在于以財務報表所提供的歷史成本為基礎，企業的價值取決于各項資產和負債價值，其中最主要的方法為重置成本法（成本加和法）。因為成本法依賴于財務報表，所以結果是較為客觀的。這種方法一般用來估計企業價值的下限，如購買一家企業的最低成本，但是忽略了企業無形資產和潛在盈利的價值，同時也忽略了各資產之間的協同效應，所以得到的評估結果在實際應用中具有局限性。故成本法不適合所有的企業，它只適合一些資產規模較小且簡單的企業。
（2）收益法
收益法作為較為完善的一種估值方法，在實際資產評估中應用最為廣泛，使用最多的是現金流量折現法，即通過預測一個公司未來產生的現金流，折算成現值求和，以代表估價企業的價值，反映企業資產的獲利能力。收益法的核心思想是企業價值的高低取決于現有資產的未來獲利能力，合理的報酬率則反映了投資該項資產的風險補償，故收益法的兩個核心要素為估價企業未來收益及折現率的合理估算。
2.2基本面分析理論
本文討論基本面分析為其在證券投資方面的應用，其綜合了經濟學、金融學、財務管理學及投資學等基本原理，自上而下對決定證券價值的宏微觀因素進行分析，分析投資對象的現狀和未來前景，進而評價證券的投資價值，提出相應投資建議、判斷投資時點的一種分析方法。基本分析主要分為三個部分，即宏觀社會經濟環境分析、行業分析和微觀企業分析。
（１）宏觀社會經濟環境分析
產業發展與宏觀環境具有相關性，任何行業的發展前景除了與行業內企業自身的發展潛力有關，同時與所處的宏觀環境也密切相關。宏觀環境即企業所處的將對證券價格產生影響的外部環境，包括政策、經濟、社會和技術發展等，這些影響因素是客觀存在的，任何行業內的企業無法逆轉。
（2）行業分析
行業分析屬于中觀層次的分析，主要目標為分析行業未來的發展趨勢和空間以及產業鏈競爭格局，行業分析的內容主要為研究行業所屬市場類型、生命周期、發展現狀、景氣程度等，從而探究對行業內上市公司的影響。
（３）企業分析
公司分析是基本面分析的重點，主要側重于對公司的核心業務、競爭能力、潛在風險以及財務狀況等進行定性和定量分析，以此評價和預測公司的投資價值，以及證券價格未來的變動趨勢。
3數據中心類企業價值研究與估值模型構建..................16
3.1數據中心類企業定義與特點..................16
3.2數據中心類企業價值構成..................16
4案例分析——光環新網估值研究..................26
4.1基本面分析..................26
4.1.1互聯網數據中心行業宏觀環境分析..................26
4.1.2互聯網數據中心行業分析..................26
5結論與不足...................61
5.1結論...................61
5.2不足與展望...................61
4案例分析——光環新網估值研究
4.1基本面分析
4.1.1互聯網數據中心行業宏觀環境分析
（1）經濟環境
改革開放近40年來，我國國民經濟發展水平取得飛躍增長，已然位居世界前列，雖然2020年面臨著疫情和世界經濟下行的雙重危機，我國經濟水平基本面和長期向好趨勢依舊保持穩定。據國家統計局數據，近五年我國GDP增速一直保持在6.1%以上，平均增速達到6.64%，處于穩步增長，雖然2020０年全年GDP增速僅2.3%，但總額首超100萬億，且信息傳輸、軟件和信息技術服務業全年的生產總值達37951億元，較2019年增長16.9%，在眾多行業中增速第一，也成為拉動我國經濟增長最主要的產業，信息技術產業的逆勢增長則客觀印證了該產業的良性發展，未來信息產業將是我國經濟持續增長的強大動力。
同時，作為對于國家經濟活動的檢測和預測有重要作用的先行指標，PMI三大指標在2020年連續10個月保持在榮枯線50以上，如圖4-1，說明經濟總體在擴張。同時高技術制造業引領作用持續顯現，2020年高技術制造業PMI始終高于制造業總體，這表明在新冠疫情持續存在情況下，我國經濟復蘇速度不斷加快，新產業發展為經濟增長提供了新動能。 5結論與不足
5.1結論
隨著科技與社會的不斷進步，流量數據逐步成為數字時代的主導，為人們的生活帶來了便利，極大促進了經濟的繁榮，也間接催生了信息基礎設施的增長，本文在此背景下，以數據中心行業的產業鏈及商業模式為基礎，對數據中心企業價值來源和驅動因素進行研究，分析了傳統方法應用在數據中心類企業估值的局限性，以及數據中心企業價值評估的特殊性，并提出將自由現金流貼現法與實物期權法結合，評估包含現時價值和潛在價值的公司整體內在價值，結合案例分析可知數據中心類龍頭企業光環新網在評估基準日內在價值被市場低估，具備一定投資價值，并形成以下結論：
（1）在評估數據中心企業價值時，要充分識別、分析企業價值構成的特殊性。本文提出數據中心類企業價值的構成有兩個部分：一是現時價值，二是潛在價值，研宄表明數據中心類企業由于其獨特的盈利模式使得現金流來源較為穩定，但作為重資產型高新技術企業，技術創新和業務拓展使得相應的項目可能會給公司帶來巨大收益，但由于對項目蘊含的數據資產決策的靈活性，這部分收益并不是現時的，故結合實物期權法可以量化這部分潛在收益價值。
（2）數據中心類企業價值分析的難點體現在其價值影響因素的獨特性，主要分為內部和外部兩個方面。本文認為內部因素主要有：盈利模式、核心業務、資源優勢以及技術創新能力；外部因素主要為數據中心類企業所處的政策、經濟、社會環境以及需求端情況和行業整合情況。通過對數據中心類企業價值驅動因素的深入分析，進而探宄傳統估值方法的不適用性以及數據中心類企業估值框架。
參考文獻（略）