第 1 章 緒論

 

1.1 研究背景及意義

財政是關乎國家治理的基石和主要支柱,具體的財稅體制在國家的管理中一直扮演著基礎性、制度性、保障性的作用。目前我國的財政運行環境發生了很大的變化，其中國家經濟增長速度減緩、國家財富進一步積累、改革發展全面開放。原來的財稅體制已經不適合我國的經濟發展，原有財稅體制急需變革。中共中央政治局分別在 2013 年和2014 年召開財稅體制改革方案的會議,會議指出以建立統一完整、法制規范、公開透明、運行高效的現代財政制度為目標,同時新的財政制度需要對優化資源配置、維護市場統一、促進社會公平、實現國家長治久安有可持續的保障。計劃財稅體制改革的重點工作2016 年基本完成，建立現代財政制度到 2020 年達成。營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是國家“十二五”規劃綱要中提出的實施結構性減稅的重要內容，既能夠實現結構性減稅、鼓勵服務業發展又能夠促進產業結構調整。2011 年，經國務院批準，財政部、國家稅務局聯合下發“營改增”試點方案。從 2012 年 1 月 1 日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展“營改增”試點。自此，貨物勞務稅收制度的改革拉開序幕。眾所周知，房地產業是社會最關注的行業之一，房地產業對拉動上游建筑、鋼鐵、建材、家電家具業，以及下游生活性服務業同樣具有舉足輕重的意義，與百姓生活密切相關。然而房地產業交易環節稅種多，重復征稅問題較為嚴重，一定程度上阻礙了房地產業的發展。“營改增”政策的推廣，對房地產的影響無疑是重大的。經過四年多的運行，2016 年 5 月 1 日，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。在 2016 年 9 月 18 日國家稅務總局發布的數據顯示，今年前 7 個月“營改增”后，全國整體稅收共減計 2107 億元。這對全面實施“營改增”減稅降負，拓展企業的發展空間，增強經濟動力更具有說服力。本文通過對房地產業的各個影響因素進行分析，探討“營改增”對房地產業的影響效應。

...........

 

1.2 國內外研究現狀

Michael Keen，Stephen Smith，Richad E.Baldwin&Vidar Christiansen(1996)[1]分析了歐盟的增值稅制度，由于當時財政改革問題，制定了契合各成員國間的間接稅稅制結構，保障了成員國能夠擁有最大的自主權去制定增值稅稅率。Richard M.Bind&Pierre-PascalGendron(2001)[2]認為加拿大實行了非常成功的増值稅稅制，其稅收征繳范圍是由聯邦和地方政府分別劃分，這對欠發達國家也是同樣有用的。Ajitava Raychaudhuri(2006)[3]借助多種濃度曲線和消費優勢曲線，依據全國抽樣調查委員會出具的相關數據，從社會公平角度分析了印度稅改的方向，認為增值稅需要改革的征稅對象是一些主要被貧困群體所消費的物品，從而達到對窮人有利的目的。Tarun Jain(2008)[4]認為，印度等許多發展中國家，到目前為止，建立的増值稅為模型的間接稅結構，能夠積極増加國家財政收入，促進工業的順利發展。Rajni Parmod(2012)[5]認為，在發展中國家，增值稅的發展更具有優勢，因為在發展中國家，企業為了減輕稅負，會更傾向于繳納增值稅。Mattos E and Politi R(2014)[6]認為，增值稅并不能解決所有涉稅問題，就像財政問題，增值稅并不能完美解決，但是在現階段，增值稅可以減輕企業稅負，促進經濟的發展，這是經濟發展到一定階段的必要選擇。

....

 

第 2 章 房地產業“營改增”的必要性

 

2.1 “營改增”實施必要性分析

2.1.1 營業稅的相關理論

營業稅是指對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。其具有如下特征：第一，征稅范圍廣。營業稅涉及國民經濟中第三產業及第二產業中的建筑業領域，稅收范圍具有廣泛性和普遍性。第二，以營業額為計稅依據，計算方法簡便。營業稅實行的是比例稅率，與成本費用無關，計征方法簡便。第三，按行業確定稅目和稅率。每個行業具有不同的稅率。第四，造成重復征稅。營業稅實行道道征稅，全額征稅，導致重復征稅的現象。

 

 

2.1.2 增值稅的相關理論

增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。其具有以下特征：第一，實行稅款抵扣制度，避免重復征稅。增值稅實行環環征收，層層抵扣的特點。當增值稅納稅人銷售貨物收到銷項稅額時，抵扣之前應稅項目所支付的進項稅額，差額交給國家稅務局。這個貨物一直流轉時，只對增值的部分繳稅，并且最終由終端消費者承擔銷項稅額。第二，價稅分離。增值稅是價外稅，只對增值的部分征稅。第三，納稅主體相互制約。增值稅專用發票通常為三聯，分別是發票聯、記賬聯和抵扣聯。記賬聯用于銷售方記錄銷項稅的憑證，抵扣聯是用于購買方抵扣進項稅額的憑證，買賣雙方通過發票聯系在一起，減少納稅人偷稅、漏稅的行為，并起到相互制約的作用。

.........

 

2.2 房地產業實施“營改增”的必要性分析

房地產業主要包括：土地開發，房屋的建造、銷售，土地使用權、房屋所有權的有償轉讓，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。本文房地產業特指房地產開發經營，主要經營業務為房地產開發企業建筑和售賣房屋、設施等活動。且僅涉及房地產開發企業銷售不動產由繳納營業稅改征增值稅這一環節，其他因素不包含在內。近幾年，我國房地產業發展迅速。通過查詢中國統計年鑒數據看出，1996年，房地產業的生產總值為 2617.6 億元，到 2015 年短短 20 年的時間，房地產業的總產值已經達到 41701 億元，相當于 1996 年的 16 倍。

.........

 

第 3 章 “營改增”對房地產業影響的理論分析.......16

3.1 “營改增”對房地產業內部影響分析......... 16

3.2 “營改增”對房地產業外部影響分析......... 22

3.2.1“營改增”對財政收入的影響分析...... 22

3.2.2“營改增”對房地產上下游行業的影響分析....... 23

第 4 章 “營改增”對房地產業影響的案例分析——以 WK 企業為例........25

4.1 WK 房地產企業簡介及 2014-2016 年財務報表 .......... 25

4.1.1 企業簡介 ......... 25

4.1.2 企業的財務報表 ............ 25

4.2“營改增”對 WK 企業的影響........ 30

4.2.1“營改增”前后對 WK 企業稅負的影響............ 31

4.2.2“營改增”前后對 WK 企業利潤的影響............ 32

4.2.3“營改增”前后對 WK 公司財務指標的影響........ 35

4.3 影響結果及原因分析 ..... 42

第 5 章 “營改增”在房地產業實施中的相應對策.....43

5.1 增值稅專用發票......... 43

5.2 可抵扣進項稅額......... 44

5.3 財政收入...... 46

 

第 5 章 “營改增”在房地產業實施中的相應對策

 

“營改增”在房地產業的改革并不是短期內就可完成的，它是一項長期工程，在“營改增”實施的過程中，需要處理好政府與企業、地方和中央的關系。而房地產業在實施“營改增”初期，會遇到各種各樣的問題，本章根據理論分析和案例分析中提出的問題，分別從增值稅專用發票、可抵扣進項稅額和財政收入三個角度提出相應的對策。

 

5.1 增值稅專用發票

根據增值稅逐級抵扣的特點，增值稅專用發票作為企業抵扣進項稅額的唯一憑證。在我國，由于房地產業處于“營改增”改革的初級階段，對增值稅專業發票的規定可能并不盡完善，企業可能會出現發票丟失或者增值稅專用發票是否能夠抵稅的情況等，下面從發票本身的管理及制度方面來具體說明如何應對發票管理的問題。增值稅專用發票的真偽是稅務機關保證納稅正常進行的基礎，稅務機關應加大對增值稅專用發票的研制投入，不僅在制作發票時添加防偽和數碼技術，還要在發票流轉過程中加大監控力度，以保證企業無法運用假發票或者不合規的發票進行偷稅漏稅的概率。另外，增值稅專用發票作為抵扣銷項稅額的有效憑證，需要認真保管。如果出現丟失的情況，需要報備稅務機關，并根據稅務機關規定的不同情況進行不同的處理。若丟失“空白發票”的，企業應書面報告主管稅務機關、登報申明作廢并持相關稅控到國稅辦理電子發票退回或作廢手續。若丟失已開出的增值稅專用發票，則需要按照相應的規定進行辦理。如果企業沒有按照稅務機關的規定進行補救措施，則稅務機關可根據具體情況對企業進行沒收所得或者罰款處罰等。當發現假發票或者違規開具的發票，稅務機關應對發票的開具人、使用人加大懲罰措施。

..........

 

結論

 

2016 年 5 月 1 日，房地產業、建筑業、金融業、和服務業四大行業也都加入了“營改增”的范疇，從此，整個國民經濟開始繳納增值稅，作為主要稅種的營業稅正式的退出了歷史的舞臺。由于營業稅存在重復征稅的問題，嚴重的阻礙了經濟的發展。而增值稅不僅避免了反復征稅，減少企業的稅負，還使得整個國民經濟的稅收抵扣鏈條一體化，每個行業都能盡最大可能抵扣進項稅額。在房地產業“營改增”前期，究竟“營改增”會對房地產業產生何種影響，本文主要從理論分析和案例分析進行探討分析。通過對房地產開發企業“營改增”前后財務報表、稅負、利潤、財政指標和地方財政收入等進行分析對比后，得出以下結論：首先，“營改增”實施前期，由于國家的稅收政策并不完善，企業能夠獲得的可以抵扣的增值稅專用發票和能夠進行抵扣的項目是有限的，雖然抵扣鏈條的完整對獲得增值稅專用發票提供了較為有利的條件，但是由于房地產業剛進行改革，一切制度并不能面面俱到，“營改增”后稅率由 5%上升到 11%，征收稅率的上升，并沒有相應能夠抵扣的進項稅額的上升，在短時間內造成房地產業的稅負不下降反上升的現象；再次，“營改增”的推行，對企業內外部均造成影響。營業稅作為地方財政收入的主要支柱，“營改增”后地方財政收入急劇下降，為了穩定經濟的發展，需要合理協調地方財政收入和中央財政收入的關系，并且保障地方財政收入的穩定，同時增加地方財政收入的來源；最后，從企業長期發展來講，“營改增”改革順應經濟發展的潮流，“營改增”前，重復征稅現象嚴重，企業承擔的稅負較重，不利于企業的長期發展。“營改增”后，增值稅不僅能夠解決重復征稅的問題，而且能夠完善抵扣鏈條，使企業稅負下降。所以現階段，對于企業來說，應重視增值稅專用發票的取得，對于政府來說，應增加能夠抵扣的應稅項目，并增加地方財政收入的主要稅種來源。

..........

參考文獻（略）