（一）  研究背景及意義  

企業價值最大化是價值管理的目標，其核心思想是企業可以為股東源源不斷的帶來利潤，在進行投資和資產重組等重大決策時，企業價值往往是判斷這些決策是否可行的關鍵，也能夠對企業的綜合實力進行真實反映，同時企業價值的大小也反映了管理層的經營水平。因此，管理層和投資者采用何種方法對企業進行價值評估成為其進行正確決策的關鍵環節。為了使企業得到長遠發展，管理層必須對企業有一個整體認識，運用科學的方法進行價值評估能夠定量且直觀的描述出公司的價值，為管理層提供決策依據；通過對企業價值變動的分析，能夠使管理層了解到哪些因素影響到企業的價值，并根據這些因素來調整企業的發展戰略，使企業價值達到最大化。 從 90 年代開始，尤其是近幾年，房地產行業取得突飛猛進的發展，行業產值占 GDP 的比重越來越大，對我國經濟的發展做出了突出的貢獻，無論是政府還是民間對房地產企業的發展越來越關注。目前，房地產企業之間的競爭日趨激烈、市場監督體系逐步完善、融資門檻不斷提高、政府宏觀調控力度日益加大，房地產行業的經營環境面臨的不確定性加劇。從 1991 年日本房地產泡沫終結了高速發展的經濟，使之進入“失落的十年”，到 2008 年美國次貸危機給全球經濟帶來的重創，在目睹了房地產行業畸形發展給經濟帶來的巨大破壞后，我國政府采取了一系列的措施來引導房地產行業進入正確發展的軌道。 房地產企業的發展對資金有著巨大的需求，受國家政策的影響，企業越來越多的依靠自有資金進行投資，這種現象有不斷上升的趨勢。一些房地產企業受到傳統評估方法的影響，在進行股權融資時不考慮權益成本。EVA 有別于傳統的評估方法，在對企業進行價值評估時，不僅考慮了債務資本成本而且還將權益資本成本加入進去，并且可以根據企業的實際情況和行業特點對會計報表數據進行調整，將管理層利益和股東利益相結合，逐步發展成為了新型的企業價值評估方法。

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（二）  國內外研究現狀

近年來國際資本市場不斷發展壯大，客觀上推動了價值評估方法和模型的發展，越來越多的機構和企業不斷完善估價方法和模型，新的價值理念開始在我國傳播，對 EVA 進行深入研究，能夠大大豐富企業的財務管理模式。研究國外歷史文獻，二十世紀五十年代美國經濟學家 Miller 和 Modigliani 一同創造了 M-M 資本結構理論，M-M 理論的提出為評估企業價值開創了新的道路，它是 EVA 價值模型產生的理論基礎，但是 M-M 理論并未提出與 EVA 相關的概念。直到二十世紀九十年代美國的思騰斯特（Stern Stewart）咨詢公司提出了 EVA 的相關概念。思騰斯特公司認為，通過對會計數據的適當調整，EVA 能夠準確反映出企業的真實價值。而傳統的業績評價指標在計算時沒有包含著權益資本成本，無法顯示出企業在實際經營過程中是否真正的為股東創造了價值。 國外學者對 EVA 價值評估理論的研究頗多，其中，對理論發展具有重要推動作用的觀點有： James  Granted 研究分析了大量的 EVA 數據，研究結果表明 EVA 與公司價值的增加有著顯著的關系。 Steven Boene 通過對五種不同的行業進行研究，發現 EVA 能夠很好地解釋上市公司的市價，在與傳統的利潤指標相比時，EVA 與公司市價的相關性更加突出，比傳統利潤指標更具有解釋力度。

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二EVA 企業價值評估理論

 

（一） EVA 理論

稅后凈營業利潤（英文簡稱 NOPAT）等于稅后凈利潤減去非經常性損益加上利息支出部分，在計算稅后凈利潤時應該包括少數股東損益，之前如果扣除，在計算時應當加回。 加權平均資本成本（英文簡稱 WACC）是指權益資本成本和債務資本成本根據權益融資和債務融資在融資結構中各自所占的比重計算出來的平均單位成本。 資本總額（英文簡稱 TC）是指所有的權益資本和債務資本之和，權益資本是指財務報表中的所有者權益，也包括少數股東權益，債務資本為應當支付利息的負債。 

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（二）  EVA 指標的會計調整原則 

會計中表述的總資產概念和 EVA 指標中的資本總額概念有著很大的區別，在現行的會計準則下，編制財務報表以權責發生制為基礎，出于謹慎性和穩健性原則的考慮，財務報表中的總資產是指企業擁有或控制的資源，這些資源在當期或以后會給企業帶來經濟利益的流入。EVA 中的資本總額是為公司獲取經濟利益而實際投入的資金。受企業會計準則的影響，財務報表中有些科目不能真實地反映企業的實際情況，可能經過人為地調整，這些調整掩蓋住企業的實際經營情況，因此在運用 EVA 時應當將“改造”過的會計科目調整過來。美國思騰斯特咨詢管理公司曾經提出過 164 項調整項目，但一些專家學者認為，在實際工作中通常只要調整 5 到 10 項相關且重要的項目即可。具體調整時，要綜合考慮企業的性質、組織形式、規模、發展階段等因素，有目的的確定待調整項目。具體調整原則如下：重要性原則。應當選取企業大額且重要的項目進行調整。 易操作原則。調整時用到的數據應易于獲取，管理層、股東和員工能夠理解調整項目。 導向性原則。即調整項能夠使公司圍繞主業持續創造有利價值。 標準統一原則。為了能夠在相同行業中進行比較，應當在確定調整項目時選取相同的標準。 

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三、  EVA 價值評估應用于我國房地產企業的優勢分析 ..... 13 

（一）我國房地產行業概況 ...... 13

1.  我國房地產行業總體情況 ......... 13 

2.  我國房地產行業的特點 .... 14 

（二）傳統價值評估方法存在的局限性 .......... 14

（三）  EVA 價值評估應用于我國房地產企業的優勢 ..... 15

（四）應用 EVA 時應注意的問題 ......... 16

四、保利地產案例分析..... 19 

（一）保利地產背景介紹 ........ 19

（二）保利地產 2011-2015 年 EVA 計算 .......... 21 

（三）保利地產 EVA 計算結果分析 ....... 26 

五、結論與展望.... 29 

（一）研究結論 ......... 29 

（二）案例分析對管理層的啟示 ......... 30 

 

四、保利地產案例分析 

 

（一）  保利地產背景介紹

保利房地產總部位于廣州市，它是一家致力于高端房地產開發和銷售的大型國有企業，公司擁有房地產開發一級資質。它是中國保利集團控股的國有上市公司，其綜合實力在國有房地產企業中排名榜首。 在 20 多年的成長歷程中，保利地產進行了多元化的業務布局，在主營地產業務不斷發展的同時，還積極培育物業管理能力；保利地產的企業文化和追求目標為“和者筑善”，全力打造建筑、自然的和諧人文生活；公司業務擴展到全國60 個主流城市，涵蓋了京津冀、長三角、珠三角、西南等主要經濟圈。保利地產實行多元化發展戰略，在推動房地產業務發展的同時，還積極發展建筑工程設計、建筑工程施工、銷售代理、小區物業管理、房地產金融領域，逐步形成了多元化的產業格局。保利地產在項目拓展方面有多種渠道，除了以公開招拍掛方式獲取土地以外，還通過城中村改造、與相關企業合作開發、合并收購等多種拓展方式獲取土地資源。截止到 2016 年，公司擁有在建、規劃項目 270 個，儲備土地資源面積達到 5482 萬平方米，豐富且優質的項目儲備為公司的可持續發展戰略提供了保障。 保利地產憑借公司雄厚的實力和良好的發展前景，在強化與傳統銀行合作渠道的同時，公司積極發行中期票據、公司債等期限長、成本低的債券，進一步優化了融資渠道。2015 年，公司申請發行了 60 億元的 5 年期中期票據，融資成本僅為 4.65%；獲批公司債券 150 億，并以 3.4%和 3.68%的超低融資成本成功發行5+2 年期公司債 20 億元和 3+2 年期公司債 30 億元，穩固的融資渠道大大提升了企業的持續發展能力。 

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結論 

 

隨著我國市場經濟的不斷發展，資本市場也在不斷完善，國企多元化改革和產權制度的發展使得企業價值評估理論得到越來越多的關注。本文以保利地產為例對房地產行業價值評估理論進行了深入的研究，并根據實際情況對相關理論進行了調整，通過對比傳統價值評估方法，選擇 EVA 對保利地產進行了科學準確的價值評估，得出了以下結論： 

（1）房地產行業對資金的需求很大，并且其自有資金占資金總額的比例有不斷上升的趨勢，因此房地產企業應重點關注自有資金的使用成本問題。EVA 指標包括了債務融資和權益融資需要付出的成本，對企業價值和收益做出了真實的反映，將企業發展和股東利益聯系在一起，使用 EVA 有利于企業的長遠發展。EVA指標能夠降低管理層對財務報表的人為操縱，其計算結果能夠與保利地產的實際狀況和房地產業宏觀背景相吻合。只要 EVA 指標計算結果處于正值，那么就說明企業的發展趨勢是好的，保利地產近 5 年的經濟增加值雖然波動較大，但都是正值，因此可以說明公司經營業績良好，發展勢頭強勁。 

（2）EVA 的計算結果與凈利潤有很大的差距，通過對保利地產的案例分析，本文認為 EVA 更接近于企業的實際情況，更能真實地反映企業的經營成果。使用EVA 指標能夠有效的把股東利益和企業發展聯系起來，有利于房地產行業保持穩定的發展。與傳統價值模型相比，EVA 評估法有以下優點：1、通過調整會計要素，使得選取的會計數據較真實的反映了企業的經營情況；2、EVA 指標所需要的數據來源于會計數據但又高于會計數據；3、EVA 指標與股東利益相聯系，能夠使管理層在進行決策時更加注重股東的利益，關注企業的長遠發展。 

（3）運用 EVA 對企業進行價值評估是一種科學嚴謹的方法，但是計算分析時所需要的財務數據都是從歷年財務報表中取得，沒有考慮企業未來的發展狀況，這就對計算出的企業價值是否準確產生影響，因此 EVA 的計算結果存在不確定性。

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參考文獻（略）