本文是一篇項目管理論文，本論文所研究的案例為地方性國有企業公募項目，僅運營了2年，其研究結果可能無法完全代表高速公路行業REITs融資的實際情況。
第一章緒論
1.1選題背景
隨著中國改革開放進度的不斷加深，金融與不動產投融資領域也在不斷學習發達國家，REITs（Real Estate Investment Trusts），即“不動產信托投資基金”，是指向投資者募集資金，投資于不動產并通過對不動產的管理運營取得收益進而向投資者分紅的一類投資基金。REITs最初誕生于20世紀60年代的美國，是為了方便公眾投資不動產、激發不動產市場活力而開辟的創新型產品。在REITs出現至今的60年間，其在全球范圍內逐漸擴展，亞洲REITs的引入源于20世紀末發生的亞洲金融危機以及該事件帶來的不動產市場的蕭條，由此，新加坡、日本、中國香港等地陸續發行REITs產品，REITs在亞洲市場逐漸繁榮發展。目前，國際上已有40多個國家和地區成功發行REITs產品，REITs的底層資產也從傳統商業樓宇擴展至基礎設施、工業地產、購物中心、數據中心等多個領域。在不斷活躍的金融市場下，REITs產品種類不斷豐富、模式不斷創新，成為不動產投融資的有力工具和國際金融市場的重要產品。截至2022年8月底，根據世界銀行統計，全球已上市的REITs共有921只，分布于40多個國家和地區，總市值超過2萬億美元。
在當今國資委要求央企國企實現“雙降”目標的考核政策下，高速公路行業長期單純依賴銀行貸款等傳統融資的方式已逐漸受限，渠道逐漸收窄，拓寬高速公路建設項目投融資渠道已經成為高速公路行業各利益相關方共同的心聲。
雖然此前國內部分企業早已開始了一些REITs的實踐，但因國內市場對REITs的認知還很低，相關的法律制度不完善，REITs在中國的發展進度緩慢。但所幸，在2020年4月和7月，中國證監會和國家發展改革委員會相繼出臺兩條政策，不僅為包括高速公路在內的基礎設施REITs的發展開辟了新的篇章，也助力了高速公路行業實現中長期規劃的目標。截至2023年6月末，根據中信證券統計，已上市的公募REITs產品達28只，擴募后的總發行規模為975.32億元，總市值為871.62億元，累計分紅47.37億元。資產類型涉及高速公路、產業園、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保以及能源六大類，其中高速公路類最為活躍，規模也最大。

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1.2研究意義
1.2.1理論意義
因為引進較晚，所以國內雖然有20多年的REITs研究歷史，但在基礎設施公募REITs上的研究卻較為稀少，主要集中在特征和制度建設等方面。已有的績效研究多基于已有類REITs產品架構，將其與標準REITs進行對比，進而提出類REITs向標準REITs改進的可行性途徑，或是針對REITs政策及稅收問題等進行研究，提出配套體系建設的相關建議。在2020年國家提出基礎設施公募REITs試點后，有學者就基礎設施REITs的交易結構、發行意義等進行闡述，但由于發行較晚，多是基于理論研究和宏觀層面。國內首批公募REITs于2021年6月上市后，REITs的實踐情況與已有的理論研究存在一定差異，同時已有研究成果對具體案例進行分析的文獻鮮有之。本文對其實際應用的研究可以進一步提高研究針對性，促進和完善相關理論研究，為未來的進一步推廣提供發展思路。
1.2.2現實意義
REITs是一種廣義上的資產證券化，其基礎資產是流動性較差的底層資產。與一般資產證券化由基礎資產的現金流支持不同，REITs由底層資產產生的租金和未來資產的價值支持。從理論上講，REITs有兩個收入來源：租金收入和未來處置所帶來的收益。
當今世界各國都在加快基礎設施建設的步伐，而高速公路作為基礎設施的重要組成部分，對于國家和地區的經濟發展具有不可替代的作用。然而，高速公路的建設需要龐大的資金支持，其中政府在資金來源和使用上扮演著至關重要的角色。因此，如何探索新的融資渠道，解決基礎設施建設融資難的問題，具有十分重要的意義。近年來，REITs在國內外資產證券化市場中的應用日益廣泛，但在高速公路領域中的應用還較為局限。本論文的研究方向是基于利用REITs在高速公路領域中的融資應用，相比于之前研究的基于傳統地產公募項目的REITs融資應用研究，這種新型應用領域的探索具有創新性。
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第二章相關概念和相關理論
2.1相關概念
2.1.1績效和企業績效的概念
績效是管理學中的一個概念，它綜合考量了一定時期內的工作行為、方式、結果以及所產生的客觀影響，涉及成績和成效的評估。
在一特定經營時間段內，所謂企業績效即涉及企業的運營表現和經營者的成績。在運營表現方面，包括了盈利狀況、資產運用效率、償債能力，以及未來潛力等多方面因素。而經營者的成績則明顯反映了他們在企業管理過程中對于經營、成長和發展所做的貢獻與取得的業績。
2.1.2企業融資的概念
（1）企業融資的定義
是指企業為了滿足經營和發展需求，從外部獲取資金的過程和手段。融資是企業生命周期中非常重要的一環，它可以幫助企業籌集資金用于擴大規模、投資項目、研發新產品、應對運營資金需求等。
（2）企業融資的主要目的
首先是為了滿足企業的資金需求，因為很多企業無法完全依靠自身的內部資金來支持其發展和運營。通過融資，企業可以獲得額外的資金來源，從而提高其資本實力和競爭力。
其次是擴大生產規模，企業可以利用外部資金購買更多的生產設備、原材料或雇傭更多員工；進行研發和創新，為了保持競爭力，企業需要投資于新技術或新產品的研發、開拓新市場，外部資金可以幫助企業進入新的地區或新的行業領域。
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2.2相關理論
2.2.1績效評價理論
"目標管理和自我控制"的主張受到了彼得·德魯克的支持。德魯克認為，工作并不是為了工作本身而存在，相反，工作是為了實現特定目標而存在的。因此，他強調了將"企業的使命和任務轉化為目標"的重要性。目標管理的理念在美國迅速傳播開來。這一時期正值第二次世界大戰后，西方經濟正在從恢復階段轉向迅速發展階段。企業迫切需要新的方法來激發員工的積極性以提高競爭力。目標管理理念因此得以廣泛應用，很快也被日本和西歐國家的企業所采納，成為國際管理領域的一項重要實踐。
KPI的理論基礎源自帕累托提出的二八原理，該原理指出在一個企業的價值創造過程中，80%的工作任務由20%的關鍵行為完成。抓住這20%的關鍵工作，就可以掌握整體局面。
羅伯特·S·卡普蘭（哈佛商學院領導力開發課程教授）和大衛·P·諾頓（復興全球戰略集團創始人兼總裁）進行了長達一年的研究，研究了12家在績效評估方面處于領先地位的公司。他們在1992年1月份和2月份的《哈佛商業評論》上首次發表了"平衡計分卡"的概念。這一框架包括四個方面：財務（如何看待股東）、內部流程（我們應該擁有哪些競爭優勢）、顧客（顧客如何看待我們）、以及創新與學習（我們是否能提高和創造價值）。
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第三章 GH 高速 REITs 項目概述 ................................. 18
3.1 中國高速公路行業的發展與融資情況 ........................... 18
3.1.1 中國高速公路發展的情況 .............................. 18
3.1.2 中國高速公路行業的融資情況 ....................... 18
第四章 直接利益相關者績效分析 ............................... 31
4.1 直接利益相關者績效評價指標的選取 ........................ 31
4.2 原始權益人績效指標分析 .......................... 33
第五章 間接利益相關者績效分析 ................................. 45
5.1 間接利益相關者績效指標的選取 ............................. 45
5.1.1 監管部門 ................................... 45
5.1.2 通行客戶 ........................................ 45
第七章啟示和建議
7.1 GH高速REITs項目帶來的啟示
7.1.1提高經營效率，推動多方參與基礎設施公募
REITsREITs的應用有助于公司改善其資本結構、降低杠桿率、激活資產。公司應該抓住發行REITs的機會，以提升運營效率和經營能力。以本項目為例，該REITs所包含的底層資產為GH高速公路。由于REITs的發行，運營效率得以增強，運營成本降低，溝通障礙減少。只有通過整合和協調各種資源，才能實現規模效應，提高運營效率和效益，充分發揮REITs對公司的積極作用。
過去，高速公路行業發行的類REITs屬于私募產品，投資門檻高，融資對象有限，未能充分發揮REITs的融資潛力。與國際市場上成熟的REITs產品相比，仍有一定差距。而公募REITs則面向更廣泛的投資者群體，流動性更高，融資規模更大，可以最大程度地發揮REITs的融資潛力。這有助于促進供給側改革，改善市場結構。因此，需要多方共同努力推動公募REITs的進一步擴展。
7.1.2轉變企業思維模式，增強REITs的專業性
公募REITs代表了從產業型模式向資產管理模式的邏輯演變。對于以前持有資產的情況來說，最迅速回籠現金的選擇通常是出售特許經營權。然而，隨著公募REITs的興起，持有的資產將長期獲得資本支持，從而有機會專注于提升經營能力和現金流水平。可以看出，公募REITs鼓勵積極的資產管理模式，通過運營管理和品牌提升持有資產的價值，同時也是對過去過度依賴母公司信用擔保和固定資產抵押模式的一種修正。

項目管理論文參考

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第八章結論
8.2結論與展望
高速公路行業經過多年來的加速建設，積累了大量的存量資產，并且行業的整體負債率持續增加，存量資產盤活、轉存為增是解決行業融資問題的重要方向。高速公路REITs能夠實現優質高速公路資產的快速變現，打通存量與增量轉變的資金循環，緩解資金壓力并降低財務風險。同時，公募REITs在國內尚處于試點階段，對企業而言，發行REITs處于強有力的政策機遇期，也契合企業擴大融資渠道和輕資產轉型的需求。尤其是對于擁有進入成熟運營期的高速公路的企業來說，其資產特性與REITs底層資產要求高度匹配，在REITs發行上更加具有優勢。
在委托代理關系中，原始權益人同時作為主要委托人和代理人，具有加強資產管理的內生動力和自我激勵，有利于保護其他投資者利益，增強市場投資信心。高速公路REITs的多重監督也促使運營管理機構提高運管能力、加速輕資產轉型，從而保證杭徽高速這一底層資產項目穩定運營，為REITs后續的資本市場表現提振信心、保駕護航。廣州市國資委作為發起指導，在整個REITs申報和募集發行中具有嚴格的前瞻性設計，對于方案中具體交易結構的搭建也符合效率與規則的雙重要求。
參考文獻（略）