本文是一篇運營管理論文，本文從目前國內商業地產發展現狀入手，通過對現有案例進行分析總結出社區購物中心存在的問題，提出以“精細化”為導向來打造社區商業地產這一觀點，并結合相關實例加以論證。根據長尾理論，微型商業地產雖然無法與那些高聳入云的大型商業
第1章 緒論
1.1 研究背景
（1）投資增速放緩與商業地產存量的爭奪
如今商業地產的開發，已經成為“新常態”下拉動經濟增長的新動力。在當前經濟中，我國經濟結構正經歷著巨大的變化，已經開始從以制造業為主轉向以服務業為主，服務業所依靠的外部表現是商業地產，因為我國開始以制造業所在的第二產業開始往服務業所代表的第三產業進行轉型，作為第三產業載體的商業地產必定也會得到一定的快速發展提升。但隨之而來的各地區開發商盲目攀比，同質化現象比較嚴重，近年來商業地產數量已呈爆炸式上升，同質化現象比較嚴重商鋪閑置率高以及社會資源浪費問題突出。這會要求商業地產商們根據自身項目所在區域，外部環境以及周邊客群情況，來定制自身的發展路線和策略，在建造初期就確定自身的差異化特點，正式投入運營后才是“真正的開始”，后期經營的效率以及品質是覺得商業地產項目能否走遠的關鍵。
（2）“互聯網+”時代的沖擊
隨著科技的發展，互聯網的迅速崛起，因為互聯網所獨有的跨越空間以及時間的特點，同步配上中國物流業的高速發展，線上購物方式對實體經營企業的經營產生了深遠的影響，同時商業地產作為實體經營企業的重要載體也受到了巨大的沖擊。隨著電子商務發展迅猛，電商平臺不斷崛起，線下零售行業開始向線上轉移，而傳統實體商業卻逐漸被取代。2016年，中國線上零售規模達到4.2萬億，到2023年規模已經拓張至25萬億元，年均增長43%，占整個零售業的比例由12%增加到20.7%。隨著電商平臺的發展以及移動互聯時代的到來，傳統的商業運營模式已經很難適應現在市場環境，傳統線下渠道被逐步取代。

運營管理論文怎么寫

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1.2 研究目的與意義
1.2.1 研究目的
商業地產所面臨的市場環境越來越嚴峻，商業地產運管管理的標準也在不斷完善，為探討如何在商業地產項目中做好運營管理工作，緊跟時代步伐，不斷健全運營管理體系。本文選取上海H公司商業地產項目作為研究對象，運用運營管理理論，結合國內外先進的商業地產項目管理方法及H公司商業地產項目管理情況，重點分析H項目運營管理存在的問題，從而深入地發現與探究造成這些問題的成因，根據自身所學的知識，同步提出相對應的優化策略并且制定一系列的優化保障措施來確保運營效率的提升。
1.2.2 研究意義
如今商業地產的開發，已經成為“新常態”下拉動經濟增長的新動力。在當前經濟中，我國經濟結構正經歷著巨大的變化，已經開始從以制造業為主轉向以服務業為主，服務業所依靠的外部表現是商業地產，因為我國開始以制造業所在的第二產業開始往服務業所代表的第三產業進行轉型，作為第三產業載體的商業地產必定也會得到一定的快速發展提升。各地區開發商盲目投資跟風開發，造成了現階段商業地產同質化現象比較嚴重，該現象造成商鋪閑置率居高不下以及社會資源浪費等現象突出，這些都需要商業地產開發經營過程中要注意走差異化之路，特別是商業地產更需要重視后期經營管理上的革新，才能順利破圈并取得競爭激烈環境下的全面突破。
在互聯網快速發展的今天，商業地產在互聯網潮流中轉型已勢在必行，電商能夠忽視空間以及時間的特性，結合中國高速發展的物流行業以及網上購物的便利性以及優惠性已經深深融入人們的日常生活，網絡商品年交易量也在不斷大幅度增加。伴隨著網絡購物成為一種潮流實體商業產業正式發展也遭受到極大的影響，傳統零售行業正面臨著瘋狂關隘、店零售額增速下滑的尷尬局面，特別是人力資金成本不斷上升、實體商業從業人員壓力成倍加大、商業地產不斷探索運營管理全渠道轉型、如萬達、華潤、龍湖所屬項目開展O2O試水、引入大數據管理、加入體驗式業態迎接電商沖擊、試圖通過運營管理創新把互聯網影響轉化為運營手段等等。
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第2章 商業地產運營管理相關概念及理論
2.1 商業地產相關概念
2.1.1 商業地產概念
商業地產（Commercial Real Estate）指的是用于商業活動的房屋，中國房地產統計年鑒對其進行了定義，即那些進行商業零售、其他形式的實物即時交易或為大眾提供有償服務的商業場所。隨著社會經濟的快速發展，商業地產作為一種投資開發項目越來越受到人們關注，對其相關問題的研究也逐漸成為學者們研究的重點之一。從定義的角度來看，所有具有商業功能并能產生經濟利益的地產都被歸類為商業地產。從定義的發展來看，商業地產分為狹義和廣義兩種。目前，關于商業地產的研究主要集中在狹義商業地產上，如大型購物中心、商業綜合體等，這也是本文的主要研究對象。狹義的商業地產包括商業用地、商業空間、辦公及配套設施、餐飲娛樂休閑以及交通組織等等。與住宅用途的居住房地產和生產用途的工業房地產不同，這里所說的商業房地產主要是用于企業的生產和經營活動。
這篇文章主要探討了狹義商業地產的各種形態，包括其功能用途、發展策略、投資方式以及運營管理方式，這些都與普通房地產存在明顯的不同。
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2.2 運營管理概念及理論
2.2.1 運營管理概念
運營管理（Operations Management）涵蓋了對商業活動的規劃、管理和優化，它是對所有商業行為的統一稱呼。從整個商業地產的投資來看，商業地產屬于資本密集型產業，其投入成本高，回收期長。運營管理的核心任務是將設計好的經營系統轉化為一個具體的生產流程。從某種意義上講，運營管理就是通過有效地組織、協調以及監控這些要素來實現既定的目標，從而達到提高經濟效益的目的。運營管理涵蓋了設計、實施、評價以及優化的各個方面。在西方國家中運營管理已成為一門獨立學科。在五大管理職能中，生產與制造是核心，技術和財務管理是基礎，人力資源和市場營銷為保障，市場管理則是最終目的。在企業運營中，這五種管理功能是相互聯系的，形成了一個反復循環的流程。從這個角度來說，運營管理就是企業的整體管理，它包含了整個企業經營活動所需要的一切要素，如產品、價格、銷售渠道等。因此，運營管理是一項系統工程，需要各部門相互配合、協調工作才能完成。
2.2.2 運營管理理論發展歷程
十九世紀的古典管理學對運營管理理論的發展產生了深遠的影響。從19世紀的尾聲到20世紀的初期，古典管理學的理論在瓦特和泰勒等領軍人物的推動下得到了進一步的拓展。他們研究生產過程中各要素之間的相互關系，并提出了一系列有名的管理控制思想。他們主要的研究成就涵蓋了科學管理的基礎理念、對工業活動的深度探究，以及霍森實驗和泰勒制的應用。其中，霍森法是當時最為重要的方法之一，它使管理者能夠更加有效地利用生產要素。除此之外，他們還建立了蒸汽機、甘特圖和流水組裝工廠，以及最為基礎的經濟批量訂購方法。現代管理理論則主要有戰略管理思想、激勵理論、組織設計與變革、領導藝術等等。運營管理不僅是一種企業文化，而且是在企業的長期發展歷程中逐漸形成并得到廣泛接受的價值觀念體系。它與組織戰略、員工激勵等密切相關，并且隨著時代變化而不斷演進。工業生產領域成為了研究的主要焦點。它不僅關注如何提高效率、降低成本，而且也注重通過改善組織結構來促進員工積極性的發揮，從而提升企業整體競爭力。企業管理活動的核心目標是提升生產的效率和產品的質量。
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第3章 H公司商業地產項目運營管理現狀及存在的問題 ................ 23
3.1 H公司商業地產項目簡介 ..................... 23
3.2 H公司商業地產項目PEST分析 ..................... 24
3.3 H公司商業地產項目運營管理現狀 ......................... 26
第4章 H公司商業地產項目運營管理優化及保障措施 .................... 36
4.1 運營模式優化 ................................ 36
4.1.1 售后返租 ................................. 36
4.1.2 售后統一運營 .......................... 36
第5章 研究結論與展望 .......................... 78
5.1 研究結論 ................................... 78
5.2 研究展望 ........................ 78
第4章 H公司商業地產項目運營管理優化及保障措施
4.1 運營模式優化
通過對H公司商業地產項目運營模式的問題分析，以銷售為主的模式，對于商場整體運營造成了極大的負擔。在這種管理模式中，高層管理人員通過對企業發展戰略的分析和判斷，制定出一系列相應的計劃和決策。因此，在明確了具體的運營策略后，這篇文章將集中探討如何改進運營管理方式，確保商業地產項目能夠順利進行。
4.1.1 售后返租
在確定了具體的運營模式之后，本文將重點研究如何優化運營管理模式，以保證商業地產項目的順利實施。對于開發商來說，可以通過租賃的方式將其開發項目中的一部分產權轉讓給第三方公司，從而實現資金上的良性循環。這被視為一種雙方都能受益的策略。在這種模式下，開發商只需要對其擁有所有權的部分物業實施管理，而不需承擔全部風險。為了讓這種操作模式能夠充分發揮其潛能，一方面，開發團隊必須擁有出色的管理能力。因為一個項目成功與否取決于多方面因素，其中最主要的一點就是公司能否對開發過程中出現的問題及時解決。從另一個角度看，公司的管理層人員必須擁有出色的市場推廣和運營技巧。在項目開發過程中，他們不僅需要掌握專業知識和技能，還要有足夠的時間來制定一個完整而詳細的計劃并付諸實施。
4.1.2 售后統一運營
這種方式在確保運營的主導權，避免了固定的投資回報壓力，同時還能有助于保障銷售收益。這種租賃方式被稱為返租，通常是指在購買時已取得所有權的商業房地產，將其出租給第三方使用。在決定這種運營模式時，應與投資者方進行協商，與投資方簽署《委托管理協議》，其中約定后續運營由開發商來進行負責，同時明確雙方收益分成方式，同步由開發商組建專業的商業管理團隊。這種方式可以更好的進行通盤規劃，租金收益規劃以及物業管理，為后續運營打造良好基礎。

運營管理論文參考

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第5章 研究結論與展望
5.1 研究結論
目前我國大多數城市的購物中心存在著同質化嚴重、定位模糊、業態單一以及缺乏特色等一系列問題，這些都是影響商業運營效益和可持續性發展的關鍵因素。如何做好商業地產的運營管理是擺在每個企業面前急需解決的難題。以H公司商業地產項目為例，本文對其運營管理問題進行了深入研究，探討了H項目在運營管理模式選擇、招商營運效率和管理主體效率等方面存在的問題，并對其成因進行了剖析，揭示了問題的根源，并提出了相應的解決方案。
為了確保H項目的長期發展，必須采取合理的優化措施，這些措施主要包括四種:
（1）根據價值鏈理論，對門店實施計劃統一管理模式，發現目前“租售結合”運營模式中存在三種細分模式，可以進一步優化。
（2）基于運營管理理論和商業地產價值鏈優化模型，我們對招商營運管理進行了系統優化，從招商營運、制度體系和監督考核等三個方面進行了優化。具體而言，我們從功能定位清晰、業態組合規劃、招商統一和經營統一等四個方面對招商營運管理進行了精細優化。
（3）在遵循業務流程再造理論的指導下，構建一套合理有效的企業組織架構，以實現扁平化、集中化、分散化的目標，從而快速響應市場需求。
（4）基于勝任力模型，加強運營管理人員的勝任力培訓，特別是提升項目負責人的勝任能力，以建立一支專業卓越的商業地產團隊。
參考文獻（略）