本文是一篇運(yùn)營(yíng)管理論文，本文分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的新動(dòng)向和企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)效益挑戰(zhàn)，并探索適應(yīng)新政策和市場(chǎng)環(huán)境的高效穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)管理策略。
第一章緒論
第一節(jié)研究背景與意義
一、研究背景
（一）房地產(chǎn)高速發(fā)展的紅利時(shí)代結(jié)束
過(guò)去三十年，是中國(guó)房地產(chǎn)激蕩澎湃的三十年，隨著房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，人民的居住環(huán)境得到持續(xù)改善。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的盛世可以追溯到1994年，這一年國(guó)家確定實(shí)施“住房商品化、社會(huì)化、滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求”。自此開(kāi)始，隨著增強(qiáng)的住房改善需求，不斷攀升的居民收入，迅速上升的城鎮(zhèn)化率，都催動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的動(dòng)力引擎。地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)超常規(guī)發(fā)展的黃金時(shí)期。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸失去了之前的發(fā)展動(dòng)力。2023年，無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)20多年來(lái)最艱難的一年，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售面積、融資端、土地端指標(biāo)、住宅新開(kāi)工面積繼續(xù)同比全面下跌，商品房庫(kù)存量接近歷史新低。2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積僅11.2億平米，基本回到2012年的水平。商品房銷(xiāo)售金額大約在11.66萬(wàn)億，相較2021年18.2萬(wàn)億的高位，行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)萎縮超過(guò)1/3。

運(yùn)營(yíng)管理論文怎么寫(xiě)

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第二節(jié)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
一、國(guó)外相關(guān)研究現(xiàn)狀
（一）精益管理國(guó)外研究
Michael Hammer和James A.Champy（1994）提出了一種創(chuàng)新的管理理念，目的是改造企業(yè)中那些阻礙發(fā)展的不合理環(huán)節(jié)，并提供了解決這些問(wèn)題的針對(duì)性建議。他們的理論促進(jìn)了精細(xì)化管理在企業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用，并提高了管理的層次[1]。James P.Womack和Daniel T.Jones（1996）將精益生產(chǎn)的概念提升了高度，從理論層面進(jìn)行剖析。全面分析了精益生產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的影響，并在此基礎(chǔ)上，總結(jié)了相關(guān)的借鑒經(jīng)驗(yàn)。他們提出，精益生產(chǎn)理論，作為精細(xì)化管理的典范，應(yīng)當(dāng)從科學(xué)管理的角度出發(fā)，采用系統(tǒng)化的精細(xì)化分析方法，將企業(yè)本身作為分析的核心對(duì)象，這種管理模式更加適應(yīng)企業(yè)全球化發(fā)展的潮流[2]。Jack R.Meredith及其團(tuán)隊(duì)（2018）探討了運(yùn)營(yíng)管理與營(yíng)銷(xiāo)、工程等領(lǐng)域在理論和實(shí)踐中知識(shí)流動(dòng)與轉(zhuǎn)移的機(jī)制，并分析了運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域發(fā)展所面臨的潛在機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)[3]。George,Michael L.h與Dan Blackwell（2019年）聯(lián)合發(fā)布了，探討了如何將六西格瑪理論與精益生產(chǎn)相結(jié)合，應(yīng)用于生產(chǎn)以及經(jīng)營(yíng)實(shí)踐。他們認(rèn)為采用科學(xué)的方法來(lái)識(shí)別問(wèn)題并尋找解決方案，以減少資源浪費(fèi)，滿足客戶需求，并持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程以提高效率。[4]貝特爾森和高斯凱勒（2002）他們提出，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景下，項(xiàng)目客戶的范疇不應(yīng)僅限于購(gòu)房業(yè)主，還應(yīng)該包括租賃用戶、社區(qū)配套設(shè)施的使用者以及物業(yè)管理的使用者。[5]Daniel L.Moody和Graeme G.Shanks（2003）強(qiáng)調(diào)了質(zhì)量的重要性，并主張?jiān)谒杏绊懸蛩刂校|(zhì)量應(yīng)該被置于首位。他們提出，精細(xì)化管理能夠優(yōu)化工作當(dāng)中的關(guān)鍵因素，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)上的成本，減少企業(yè)資金上的浪費(fèi)，提升企業(yè)的整體盈利能力，在此基礎(chǔ)上增強(qiáng)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。基于這一理論，[6]GaiTXDaldanise（2016）認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)受多重因素驅(qū)動(dòng)，既包括外部的國(guó)家政策和市場(chǎng)趨勢(shì)，也包括內(nèi)部的企業(yè)治理、制度和組織架構(gòu)等。通過(guò)對(duì)258家上市公司的調(diào)研，他指出企業(yè)成長(zhǎng)在很大程度上受內(nèi)外因素共同作用，內(nèi)部因素對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整尤為關(guān)鍵。適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略是實(shí)現(xiàn)更佳經(jīng)營(yíng)成果的前提。
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第二章相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)
第一節(jié)相關(guān)概念
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理
（一）運(yùn)營(yíng)管理的定義
學(xué)者張巖認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)計(jì)劃、組織和控制，對(duì)組織資源進(jìn)行設(shè)計(jì)、計(jì)劃、控制和維護(hù)，以改善結(jié)果，并生產(chǎn)出滿足客戶需求的產(chǎn)品的一個(gè)過(guò)程。從現(xiàn)代企業(yè)管理科學(xué)的角度來(lái)看，運(yùn)營(yíng)管理涉及在分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，投入一定資源，產(chǎn)出產(chǎn)品或服務(wù)，并在此過(guò)程中運(yùn)用各種實(shí)操手段，控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，以實(shí)現(xiàn)資源效益的最大化。運(yùn)營(yíng)管理使企業(yè)能夠?qū)⑤斎朕D(zhuǎn)化為輸出，這一轉(zhuǎn)化過(guò)程即為運(yùn)營(yíng)。財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)營(yíng)是企業(yè)的三大主要職能。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理
明源地產(chǎn)研究院在《房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐中》提出[53]房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理涵蓋了房企在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)全過(guò)程中規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的一系列活動(dòng)。它要求對(duì)資源有強(qiáng)大的整合能力，基于企業(yè)內(nèi)部條件分析外部環(huán)境，并運(yùn)用投融資、協(xié)調(diào)、計(jì)劃、考核等手段，以實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的有效控制并最大化資源利用率。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的責(zé)任貫穿企業(yè)的各個(gè)組織層面，要求每個(gè)成員都具備運(yùn)營(yíng)意識(shí)。
在集團(tuán)層面，重點(diǎn)在于戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)，主要任務(wù)是制定戰(zhàn)略和長(zhǎng)短期發(fā)展目標(biāo)；城市公司層面則需要承接集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，并有效管理其負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的所有項(xiàng)目，管理范圍應(yīng)包括計(jì)劃管理、經(jīng)營(yíng)管理、績(jī)效管理等；而項(xiàng)目層面則是運(yùn)營(yíng)的具體執(zhí)行層，關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全流程，致力于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。一些規(guī)模較大的房企，如萬(wàn)科、龍湖等，在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中已逐步建立了自己獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)管理體系。
傳統(tǒng)的中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要采取兩種運(yùn)營(yíng)模式：首先是土地儲(chǔ)備，依靠土地自身的升值，作為最主要的盈利方式；其次是持續(xù)進(jìn)行大規(guī)模的項(xiàng)目鋪張，通過(guò)資金杠桿的增加和加快資金周轉(zhuǎn)速度，來(lái)達(dá)到獲取項(xiàng)目盈利的目的。然而，隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，這些傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)已很難跟上目前地產(chǎn)行業(yè)的形態(tài)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方式亟需轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。
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第二節(jié)理論基礎(chǔ)
一、精益管理思想
精益生產(chǎn)起源于20世紀(jì)50年代的豐田汽車(chē)公司，基于日本豐田生產(chǎn)方式。詹姆斯·麥沃克在《精益思想》中[54]提出，精益思想通過(guò)定義價(jià)值、優(yōu)化生產(chǎn)流程、減少干擾來(lái)提高效率，減少投入，增加產(chǎn)出，并滿足客戶需求。管理人員通過(guò)理解并實(shí)踐這些原則，可以利用精益技術(shù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。
1.定義價(jià)值：精益思想的首要步驟是明確定義客戶所認(rèn)為的價(jià)值，而浪費(fèi)則是指提供客戶不需要的商品或服務(wù)。價(jià)值由最終客戶決定，它體現(xiàn)在在特定時(shí)間以特定價(jià)格滿足客戶需求的特定產(chǎn)品或服務(wù)上，通常這些產(chǎn)品或服務(wù)是商品和服務(wù)的結(jié)合體。生產(chǎn)者創(chuàng)造的價(jià)值是他們存在的根本，從客戶的角度來(lái)看。
2.識(shí)別價(jià)值流：價(jià)值流是指一件特定產(chǎn)品，無(wú)論是商品、服務(wù)，還是兩者結(jié)合還是在商務(wù)活動(dòng)中必須完成的一系列特定活動(dòng)，全過(guò)程信息管理，從原材料制成最終產(chǎn)品送到用戶手中的物質(zhì)轉(zhuǎn)換。
3.流動(dòng)：流動(dòng)是指企業(yè)通過(guò)打破傳統(tǒng)界限，如工種、職務(wù)、部門(mén)等，重新審視工作方法和工具，以消除倒流、廢品和障礙。目標(biāo)是創(chuàng)建一個(gè)穩(wěn)定且連續(xù)的工作流程，通過(guò)減少批量和加速流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值流的連續(xù)流動(dòng)。
4.拉動(dòng)：精益思想的核心在于在正確的時(shí)間提供消費(fèi)者真正需要的產(chǎn)品和服務(wù)。它強(qiáng)調(diào)的是客戶拉動(dòng)價(jià)值流，即上游只在下游客戶需要時(shí)才生產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，而不是將產(chǎn)品推向消費(fèi)者。在精益管理中，上游部門(mén)僅在下游部門(mén)需要時(shí)，按照其標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間要求提供工作成果。
5、盡善盡美：當(dāng)組織開(kāi)始精確定義價(jià)值、識(shí)別價(jià)值流，并確保產(chǎn)品創(chuàng)造價(jià)值的步驟連續(xù)流動(dòng)，同時(shí)允許客戶拉動(dòng)價(jià)值時(shí)，就能提供更符合客戶需求的產(chǎn)品。這種流程優(yōu)化還不斷減少努力、時(shí)間和成本，減少錯(cuò)誤，自然而然地體現(xiàn)了精益思想中追求完美的第五原則。
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第三章 M房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀與環(huán)境分析 .................... 18
第一節(jié) M房地產(chǎn)公司基本概況 ............................ 18
一、 M房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介 ................................ 18
二、 M房地產(chǎn)公司項(xiàng)目特色 ............................ 19
第四章 精益視角下M房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理存在問(wèn)題及成因分析 ........................ 29
第一節(jié) 訪談?wù){(diào)查研究 .................... 29
一、 訪談設(shè)計(jì)與實(shí)施 ............................ 29
二、訪談結(jié)果 ....................... 30
第五章 精益視角下M公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略優(yōu)化建議 ................... 38
第一節(jié) 優(yōu)化方向與原則 ...................... 38
一、 優(yōu)化方向 ............................. 38
二、 優(yōu)化原則 ................................ 38
第五章精益視角下M公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略優(yōu)化建議
第一節(jié)優(yōu)化方向與原則
一、優(yōu)化方向
精益管理的核心理念在于通過(guò)改進(jìn)和創(chuàng)新，有效地統(tǒng)籌和分配有限的資源，確保產(chǎn)品價(jià)值的最大化。為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)的回報(bào)。從精益管理的角度出發(fā)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)趨勢(shì)，設(shè)定精益化運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)，為精準(zhǔn)意向客戶提供最具性價(jià)比的居住產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)精益運(yùn)營(yíng)體系時(shí)，優(yōu)化企業(yè)運(yùn)行體系，盡可能地消除一切浪費(fèi)，提升項(xiàng)目整體的運(yùn)行效率
1.節(jié)省成本：消除浪費(fèi)是降低成本的一種最直接的手段，而精益管理的根本目標(biāo)是減少成本損失，二者有著本質(zhì)上的相似之處。
2.縮短時(shí)間：人們常說(shuō)時(shí)間就是金錢(qián)，這句話在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上同樣受用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著周期較長(zhǎng)的特質(zhì)，在此過(guò)程中容易受到未知因素的影響，并由此增加了過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)。
3.精益產(chǎn)品質(zhì)量：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重中之重在于產(chǎn)品的質(zhì)量，產(chǎn)品的質(zhì)量又受成本、工期這些因素制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本身就高，如果質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，不僅損失嚴(yán)重，而且進(jìn)而會(huì)造成銷(xiāo)售下滑，品牌力崩潰。
4.減少變更：開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在許多不可預(yù)測(cè)或者說(shuō)不可控的因素，變更一方面是不可能完全避免的，但是受困于變更可能會(huì)嚴(yán)重影響質(zhì)量和成本的顧慮，需要我們?cè)谡麄€(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)每個(gè)步驟進(jìn)行提前布控并加以進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，科學(xué)合理地采取預(yù)防措施，減少變更的發(fā)生。
通過(guò)這些具體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)能夠構(gòu)建一個(gè)高效、節(jié)約、高質(zhì)量的精益運(yùn)營(yíng)體系。

運(yùn)營(yíng)管理論文參考

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第六章研究總結(jié)與展望
第一節(jié)研究結(jié)論
本研究以精益管理理念為基礎(chǔ)，聚焦于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，正所謂；術(shù)以立策、器以成事，只需我們使用合適的方法提升管理效能，為此，本文分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的新動(dòng)向和企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)效益挑戰(zhàn)，并探索適應(yīng)新政策和市場(chǎng)環(huán)境的高效穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)管理策略。研究結(jié)果總結(jié)如下：
1.時(shí)代與市場(chǎng)的變遷。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策環(huán)境經(jīng)歷了翻天覆地的變化，傳統(tǒng)的以土地?cái)U(kuò)張為優(yōu)勢(shì)或者銷(xiāo)售為主導(dǎo)的模式已經(jīng)逐漸失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并慢慢被時(shí)代所淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)自身需積極調(diào)整管理方式和經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)精細(xì)的管理去適應(yīng)時(shí)代發(fā)展和行業(yè)變革。
2.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的變更。房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的“三高”模式已不再適用，一味地追求規(guī)模和速度的增長(zhǎng)模式難以為繼，行業(yè)正轉(zhuǎn)向以品質(zhì)為核心、以精細(xì)化管理為基礎(chǔ)的發(fā)展階段。
3.精益價(jià)值流的確立：制造業(yè)的精益管理的本質(zhì)與當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系的管理需求是可以契合的，以精益的視角去審視房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)的管理，通過(guò)價(jià)值識(shí)別、價(jià)值建立、價(jià)值實(shí)施、價(jià)值增值四個(gè)階段關(guān)鍵任務(wù)的識(shí)別，加大核心任務(wù)的管理，去除浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。
4.精益運(yùn)營(yíng)管理體系構(gòu)建：基于精益管理理念，通過(guò)會(huì)議、計(jì)劃、成果三方拉動(dòng)的方式，構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精益運(yùn)營(yíng)管理體系，這可以使企業(yè)提高運(yùn)營(yíng)效率、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，建立科學(xué)的考核機(jī)制，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展進(jìn)行全程跟蹤，確保計(jì)劃的準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)。
5.保障體系的支持：精益運(yùn)營(yíng)管理保障體系，能夠有效助力房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，合理的職能結(jié)構(gòu)、科學(xué)的矩形管理、職能職責(zé)權(quán)限分明、精益的企業(yè)文化都是房地產(chǎn)精益運(yùn)營(yíng)體系不可或缺的保障。
參考文獻(xiàn)（略）