本文是一篇運營管理論文，本文以C公司BD項目社區商業運營管理為例，對該項目存在的運營管理中出現的問題進行了深入的探討，旨在為提升社區商業價值和實現可持續發展提供相關建議。
第1章 導論
1.1 研究背景和研究意義
1.1.1 研究背景
（1）城市化不斷提升，商業地產存量競爭
1980年以來，隨著我國城鎮化建設穩步推進，城市化建設由大增量建設轉為存量提質改造。城鎮化的快速推進是過去房地產的重要推力，舊城市的區域改造和新社區成片開發，使房地產迅速發展，同時商業地產也在快速發展，過多大體量商業地產項目集中開發。后來城鎮化發展的漸漸放緩，每年開始緩慢增加，根據國家統計局公開數據表明：截止2023年年末，我國常住人口城鎮化率已達到66.16%，城鎮常住人口從2019年的62.71%到2023年的66.16%，城鎮化率增速逐步放緩，從最開始的高速增長到現在進入質量優化的新階段。
由于房地產在前期高速發展的背后，漸漸的隱藏了諸多問題：商業地產開發過于密集、同質化建設、缺乏規劃引導等，造成很多大型的商業地產出現空置、運營難的現象，使商業地產競爭白熾化。比如位于重慶市中心地段解放碑的日月光中心廣場、王府井百貨、遠東百貨都由于運營困難相繼撤場。從2017年開始，全國的購物中心實際開業率就開始不斷下行，從最高點實際開業率65.8%到2022年實際開業率40.9%，從2020年開始就未超過50%，在時代的洪流中面對電商的沖擊、商業地產市場的競爭及疫情影響的多重原因下，許多企業不得不對存量商業資產進行升級，希望能夠尋找到新的經營領域和機遇。

運營管理論文怎么寫

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1.2 文獻綜述和述評
1.2.1研究現狀綜述
西方國家商業發展較早，西方很多國家的社區商業都針對自己國家的情況制定了切實可行的方案，大多數都有完善的規劃。他們起步較早，在上個世紀中期就實現了高速的發展，社區商業布局較為合理，已經具有特色的商業模式包含新加坡的鄰里中心模式、日本的社區商業街協同模式和美國的社區商業中心模式。我國社區商業發展雖較國外發展稍微晚一些，在早期時段對此方面的研究較少，隨著后來城市化水平的不斷提升和經濟的發展，商業地產不斷繁榮，作為配套的社區商業也不斷增加，國內學者專家對此方面進行的研究也逐漸增多，對社區商業的研究也越來越透徹。
（1）從社區商業發展內涵和意義的角度
越村幸弘（2004）認為發展社區商業是與地區房地產開發同步的，與地區的經濟及社會環境聯系緊密，與周邊環境協調共存，發展社區商業可促進周邊各地區的發展，可增加就業機會，營造和諧的市場環境【1】；沈萌萌（2003）提出從社區商業的內涵來看，人們對生活質量的追求不斷提高、城市化水平的不斷發展促使其成為未來商業的一個新的增長點，通過對社區商業興起的時代背景及國外成熟商業社區的分析，提出了符合中國特色的發展模式【2】；傅艾平（2022）認為社區商業的發展是城市建設和商業發展的重要組成部分，是滿足居民社交活動和綜合消費的一個載體【3】；
（2）從社區商業定位、發展模式、現狀的角度
宋春光和劉江濤（2008）通過分析國外三種不同的社區商業模式：美國社區商業中心模式、日本社區商業街協同模式、新加坡鄰里中心模式，闡明我國社區商業發展模式應以社區內居民的商品購買力水平和社區所處的地理位置為基礎進行合理規劃【10】；靳晶晶（2018）通過研究美國、英國、日本、新加坡4個社區商業開發較成熟的國家，對我國社區商業發展提出需以規劃指導先行，注重公益與商業相結合，支持業態多元化發展【11】；陳安琪（2019）認為房地產開發公司為了快速回籠資金，采取“租售并舉”的方式，導致之后商業部分不便于統一經營管理，后期不能對住宅物業產生溢價，并會帶來負面的影響，通過對保利、萬科、龍湖頭部的房地產企業的社區商業的運營模式的分析得出社區商業需要小火慢燉、周期放長、運營有方才能取得穩定發展，房產企業還需進行轉型升級，成為全價值鏈的資產管理者【12】；
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第2章 核心概念和理論借鑒
2.1 核心概念
2.1.1 社區商業
“社區”一詞最早來源于拉丁語fellowship，最早的意思是親密的關系和共同的東西。但是不同的學者理解的含義都不相同。德國的社會學家斐迪南·滕尼斯（1855-1936）首次在他說出版的《Gemeinschaft and Gesell-schaft》《(社區與社會》)一書中，將社區的含義解釋為一種親密的社會關系；但有大部分的西方社會學家把社區定義為一定地域的社會關系結構，他們的著眼點不再是社會關系的親疏，而是社會關系的地域限制，學者們的觀點雖然存在著不同的見解，但社區這個概念的研究是不能離開一定的社會共同體以及它的地域性。我國的學者對社區的含義理解的是，社區是在有明確的地理區域內，有不同年齡、性別、職業、文化背景的居民聚集在一起進行一定社會交流、合作和互助，對于促進人際交往，提升居民生活質量具有重要意義。
社區商業主要是以住宅小區為載體，以特定地域里居住的居民為服務對象，滿足居民的日常生活消費需求，為他們提供便民利民的服務，滿足和促進居民綜合消費需求的屬地型商業。社區商業的目標客群是特定區域的居民，主要提供社區居民所需的日常生活服務，這些服務存在經常性、便利性、多樣性，但不一定都是價格低的服務。由于服務的對象是特定的居民，所以社區商業的消費日常性、重復性很高。社區商業的規模也是受到該區域居民的收入、居民的年齡結構所影響，需要具有針對性提供相對的服務，滿足居民的多樣性需求才能創造最大的價值。社區商業“因住而商”其存在的意義就是滿足社區居民的生活需要。
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2.2 理論借鑒
2.2.1 中心地理論
中心地理論是由德國地理學家克里斯泰勒在1993年提出的，這一理論當時是在西歐國家工業化和城市迅速發展的歷史背景下所提出來的，講述了在一定區域內城鎮等級、規模、職能間關系及其空間結構的規律性，克里斯泰勒認為中心城市周圍地域的中心向周圍地域提供商品和服務。中心地分為不同等級，每個高級中心地附屬了幾個中級中心地和多個低級中心地，他們的等級與其職能對應，低級中心的數量多,提供的商品和服務的檔次低端，種類少，職能就是只能滿足居民的日常生活需求。而高檔家具、貴重珠寶、醫院則屬于高級中心地，這類中心地數量少，涵蓋的職能多，服務的人群廣，在數量和職能上介于低級中心和高級中心的是不同層次的中級中心地。這個中心地可以是一個城市，也可以是城市內部的一個商業中心，或者是某個區域的一個中心點。中心地都有一個服務范圍，在這個范圍內提供商品和服務。克里斯提出的理論為后來學者研究城市商業空間層次結構提供了最直接的依據和理論根源，社區商業作為城市內部商業空間，也離不開這一理論的指導，人們在購買商品和享受服務時，如果其他外在條件都相同，一般會選擇距離自己最近，最方便的地方。
社區商業就是滿足居民日常生活消費的地方，就是距離最近的商業，符合中心地理論，參照這個理論，對社區商業的選址、定位、發展具有指導意義。例如位于重慶市九龍坡區的華潤二十四城是大型社區，其社區商業運營管理充分考慮了中心地的功能。在社區中心位置設置了萬象城大型的購物中心，涵蓋超市、電影院、品牌服裝店、餐飲、奶茶等多種業態，服務半徑覆蓋整個社區及楊家坪周邊部分區域。同時，在社區各居住組團附近按照居民的需求配套了小型商業網點，如便利店、洗衣店、快遞店等，滿足居民日常生活的即時需求，這種就是下樓就可以滿足的消費需求。這種分層級的商業布局合理確定了社區商業作為中心地的服務范圍和商品服務層次，保障了不同區域居民的生活需求及便利性。
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第3章 C公司BD項目社區商業運營管理現狀描述 .......................... 23
3.1 C公司BD項目社區商業基本概況 ........................... 23
3.1.1 C公司業務簡介 .......................... 23
3.1.2 BD項目社區商業情況簡介 ......................... 23
第4章 BD項目社區商業運營管理中存在的問題 ..................... 41
4.1 管理方面存在的問題 ......................................... 41
4.1.1 維修服務質量低及管理責任混亂 ................. 41
4.1.2 項目內商鋪空置率高 ........................... 41
第5章 BD項目社區商業運營管理問題的成因分析 ................... 45
5.1管理方面問題的成因分析 ................................. 45
5.1.1 現場缺少工程專業技術人員 ..................... 45
5.1.2 維修管理制度權責不明 ............................. 45
第6章 BD項目社區商業運營管理的對策建議
6.1 從管理方面進行改進提升
6.1.1 加強運營管理人員培訓
在BD社區商業運營管理中，日常的工程維修工作至關重要，對于商業部分專業的工程維修，項目上運營管理團隊需要增加專業工程技術人員，可對維修責任進行認定及督促相關單位的維修工作，有利于推動現場的維修整改工作。由于整體經濟大環境不好，現在C公司不考慮增加項目上的工程技術人員，為解決缺乏專業工程技術人員的情況，為保障日常維修工作正常開展，建議公司針對項目運營管理人員制定培訓方案，聘請相關的工程技術專家提供定期的專業培訓課程。
（1）運營管理人員培訓具體措施
首先聘請工程技術專家開展定期專業培訓課程。課程內容的設定需深入項目現場商鋪的維修情況，包括常見的電氣故障、給排水問題、防水滲漏問題、煙道漏油漏煙問題等。根據現場商鋪的維修情況邀請工程技術專家制定有針對性的培訓課程，課程可設置“商鋪電氣系統故障診斷與維修”“給排水管道堵塞常見問題及處置方法”“防水滲漏原因及處理方法”等。課程內容需要涵蓋理論知識，還應包括大量實際案例進行穿插分析，使培訓人員能夠將所學知識迅速遷移到現實維修場景中進行實際運用。培訓的課程建議設定為每月一次，每次培訓時長為2-3小時，包括理論講解、案例分析、現場演示和問題解決環節。培訓的形式建議采用線下集中培訓，選擇帶項目內的會議室或者現場需要維修的商鋪內進行，方便現場運營管理人員進行學習，同時對每次培訓內容進行錄制，可制作層線上課程，供后期進行復習和新入職員工的學習。

運營管理論文參考

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第7章 研究結論
7.1 研究結論
當前整體經濟大環境相對疲軟，核心區域商業中心競爭激烈、出現發展過剩的現象，社區商業作為滿足人們“最后一公里”的商業模式正在漸漸崛起，迎來了發展機遇。本文以C公司BD項目社區商業運營管理為例，對該項目存在的運營管理中出現的問題進行了深入的探討，旨在為提升社區商業價值和實現可持續發展提供相關建議。
通過對相關商業的文獻資料與理論基礎，認識了社區商業發展內涵、意義、定位、發展模式、“互聯網+”新型運營模式等內容，以此為基礎對BD項目社區商業的運營管理進行研究，采用了訪談和問卷調研的形式，針對消費者、商家、管理人員進行了溝通，全面了解到現在商業營運過程中存在的問題和不足，發現問題根源主要體現在管理和運營兩個層面，根據實際情況進行分析提出了相關對策：在管理方面需加強運營管理人員培訓是提升管理水平的關鍵，提高管理人員的專業素養和業務能力。同時設置標準化維修細則，明確各方責任，避免維修過程發生推諉現象，提高維修效率。此外對商業硬件設施進行升級，改善硬件條件滿足商家多樣化經營需求。在運營方面需注重商業街區整體打造改變商業氛圍不足的現狀，為消費者創造有吸引力的商業。其次是根據消費者需求合理逐步完善業態布局、合理調整業態分布、避免同質化競爭。優化招商時序和政策有助于吸引更多優質意向商家品牌。建立數字化運營服務平臺可以整合各方信息資源，提高運營效率和服務質量，也可為后期商業運營決策提供數據支持。
參考文獻（略）