本文是一篇MBA論文范文，本文通過分析其運(yùn)營現(xiàn)狀和調(diào)查問卷等，提出了電商沖擊、消費(fèi)者體驗(yàn)、商品服務(wù)同質(zhì)化、品牌業(yè)態(tài)組合雷同、缺乏消費(fèi)者特色體驗(yàn)等方面的問題，并從優(yōu)化業(yè)態(tài)布局、線上線下營銷、優(yōu)化顧客體驗(yàn)、強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析、提升管理效能、增強(qiáng)品牌影響力等優(yōu)化舉措，以期為TG公司運(yùn)營整體策略提出可行建議。
第1章緒論
1.1研究背景
商業(yè)綜合體是側(cè)重以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商業(yè)活動為支撐，包含商業(yè)、辦公、住宿、會展、文娛、教育、商務(wù)等多種復(fù)合功能為一體，在城市布局、綜合交通、人流密度等多種優(yōu)質(zhì)資源配置下，形成的具有較大規(guī)模的單體建筑或建筑群。從目前我國一線、二線等頭部城市商業(yè)綜合體現(xiàn)狀看，城市綜合體往往是包含商務(wù)辦公、商業(yè)活動、酒店餐飲、購物娛樂、教育培訓(xùn)、影視院線等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的綜合服務(wù)集散地，具有人流密度大、交通通勤便捷、商業(yè)活動頻繁等屬性，其自身內(nèi)部每個業(yè)務(wù)模塊之間又具有互相影響相互銜接進(jìn)而構(gòu)成一整個完整商業(yè)組團(tuán)的特征[1]。
1999年中國加入WTO至今，城市商業(yè)綜合體總體上是隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化、經(jīng)濟(jì)全球化和我國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化不斷發(fā)展的。一方面，隨著我國全面改革開放戰(zhàn)略的不斷深入，大量歐、美、日、韓為代表的外資進(jìn)入國內(nèi)市場，眾多國際零售巨頭開始涌入國內(nèi)頭部城市，中小零售、計(jì)劃特色鮮明、抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力弱的傳統(tǒng)商業(yè)和零售逐步退出歷史舞臺，資金規(guī)模雄厚、管理理念先進(jìn)加持下不斷占據(jù)國內(nèi)市場份額的國際頭部城市商業(yè)綜合體，在推動我國城市居民消費(fèi)理念升級的同時，也加速了國內(nèi)城市商業(yè)綜合體品牌的崛起，一大批著名國內(nèi)品牌如萬達(dá)、華潤萬象城、富力廣場、王府井等開始進(jìn)入大眾視野，并在進(jìn)入二十一世紀(jì)后取得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。其次，隨著2000年以來我國房地產(chǎn)市場化水平的深入推進(jìn)，國內(nèi)大量資金逐步流入房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)相較于住宅用地短期收益率和資金效率更加高效的優(yōu)勢不斷凸顯，開始作為城市開發(fā)寵兒登上歷史舞臺，這也為國內(nèi)城市商業(yè)綜合體品牌的崛起奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，值得注意的是，華潤置地2004年深圳“萬象城”項(xiàng)目的成功開發(fā)，一度成了國內(nèi)具有較大示范性和引領(lǐng)性的標(biāo)桿項(xiàng)目，有力地推動了我國頭部城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目在21世界前20年邁入高速發(fā)展期。
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1.2研究目的及意義
1.2.1研究目的
現(xiàn)代意義上的商業(yè)購物行為已經(jīng)脫離了單一商品買賣體驗(yàn)，消費(fèi)者在購物的同時也在追求舒適的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，多功能復(fù)合型的有機(jī)結(jié)合并展現(xiàn)高度吸引力是必然發(fā)展趨勢，這決定著簡單的吸引品牌入駐、不追求功能創(chuàng)新整合和管理理念革新的傳統(tǒng)商業(yè)綜合體已經(jīng)無法滿足以消費(fèi)者為核心的市場需求。隨著商業(yè)綜合體競爭加劇、商業(yè)地產(chǎn)泡沫隨著房地產(chǎn)行業(yè)紅利消失逐步走弱，電商平臺的低成本和產(chǎn)銷直營模式的快速興起，脫穎而出的商業(yè)綜合體必然需要集合品牌文化、消費(fèi)互動、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、功能多樣等多種優(yōu)勢為一體。近年來，萬達(dá)廣場、富力廣場等頭部商業(yè)綜合體已經(jīng)面臨著電商沖擊和經(jīng)濟(jì)效益減弱的客觀現(xiàn)實(shí)，如何推動商業(yè)綜合體運(yùn)營水平優(yōu)化和綜合管理能力同步躍升，以更好滿足更加務(wù)實(shí)、追求服務(wù)體驗(yàn)的消費(fèi)者需求，進(jìn)而打造完全不同于線上購物有其獨(dú)特鮮明購物體驗(yàn)的“新路徑”，直接關(guān)乎著未來整個商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展前景。
1.2.2研究意義
（1）理論意義
商業(yè)發(fā)展理論體系深度融合了經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、市場營銷學(xué)等眾多學(xué)科的核心精髓，構(gòu)建了一個涵蓋商業(yè)模式、市場定位、競爭策略、運(yùn)營管理、供應(yīng)鏈管理、財(cái)務(wù)管理等多個維度的理論體系，旨在為商業(yè)活動的持續(xù)、健康和高效發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的理論指導(dǎo)和實(shí)踐路徑。在這一理論體系中，商業(yè)模式創(chuàng)新被賦予了極高的重要性。隨著市場環(huán)境的日新月異，企業(yè)必須不斷探索和嘗試新的商業(yè)模式，以適應(yīng)市場的快速變化并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。設(shè)計(jì)思維、效能認(rèn)識、探索思維和平臺思維等多種創(chuàng)新思維方式的應(yīng)用，為企業(yè)構(gòu)建具有競爭力和創(chuàng)新性的商業(yè)模式提供了有力的支持。在當(dāng)前商業(yè)綜合體外部面臨電商平臺沖擊的新階段，從匹配可持續(xù)發(fā)展需求視野出發(fā)關(guān)注商業(yè)綜合體市場分析與定位、運(yùn)營管理與優(yōu)化、供應(yīng)鏈協(xié)同、財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等多維度，以具有現(xiàn)階段特色的商業(yè)綜合體運(yùn)營模式再優(yōu)化為目標(biāo)進(jìn)行深入分析，從而為下一階段我國商業(yè)綜合體優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和完善經(jīng)營策略明確可借鑒的方向。
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第2章商業(yè)綜合體運(yùn)營的概念界定和相關(guān)理論
2.1商業(yè)綜合體和商業(yè)綜合體運(yùn)營的概念
2.1.1商業(yè)綜合體的概念

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商業(yè)綜合體，作為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要標(biāo)志，并不是簡單的商業(yè)建筑集群，而是將城市中商業(yè)、辦公、公寓、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等多種生活空間功能進(jìn)行有機(jī)組合，形成的多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群。這些功能相互依存、相互補(bǔ)益，共同構(gòu)成了一個綜合性的生活空間，為城市居民提供了便捷、豐富的生活體驗(yàn)。
商業(yè)綜合體的合理性在于其多方面的顯著優(yōu)勢。它實(shí)現(xiàn)了土地的高效利用，節(jié)約了寶貴的城市用地，為城市的發(fā)展釋放了更多的空間資源。同時，商業(yè)綜合體通過縮短交通距離，使得人們可以在一個相對集中的區(qū)域內(nèi)完成購物、辦公、休閑等多種活動，極大地提高了生活的便利性。此外，它還通過優(yōu)化資源配置、提高工作效率和發(fā)揮投資效益，為城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展注入了新的活力，推動了城市的繁榮與進(jìn)步。在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，商業(yè)綜合體還應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息技術(shù)進(jìn)行運(yùn)營升級和創(chuàng)新，開拓新渠道、擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，推動產(chǎn)業(yè)鏈一體化運(yùn)營[22]。
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2.2商業(yè)綜合體運(yùn)營相關(guān)理論
商業(yè)綜合體運(yùn)營并非單一的理論體系，而是融合了多個學(xué)科和領(lǐng)域的知識，形成了豐富多樣的理論學(xué)派。這些學(xué)派各自擁有獨(dú)特的核心觀點(diǎn)，共同為商場運(yùn)營提供了全面的指導(dǎo)，并在實(shí)踐中不斷創(chuàng)新與發(fā)展。
2.2.1三角經(jīng)營分析理論
三角經(jīng)營分析理論是其中一個重要的學(xué)派，它強(qiáng)調(diào)在購物中心運(yùn)營中，客戶、商戶和運(yùn)營商三者之間的相互關(guān)系至關(guān)重要。通過有效管理和協(xié)調(diào)這三者之間的關(guān)系，可以實(shí)現(xiàn)共贏的目標(biāo)[23]。這一學(xué)派注重提升消費(fèi)者體驗(yàn)、商家參與度和購物中心的功能性，為購物中心的整體運(yùn)營提供了有力的支持，并強(qiáng)調(diào)在實(shí)踐中不斷優(yōu)化這三者之間的互動關(guān)系，以適應(yīng)市場的變化。
2.2.2核心能力分析理論
核心能力分析理論則關(guān)注市場競爭的本質(zhì)，認(rèn)為企業(yè)成功的關(guān)鍵在于識別和開發(fā)競爭對手難以模仿的核心能力。這一理論推崇者強(qiáng)調(diào)市場趨勢的預(yù)測和快速響應(yīng)顧客需求的能力，為企業(yè)在激烈的市場競爭中脫穎而出提供了有力的武器。在實(shí)踐中，核心能力分析理論鼓勵企業(yè)不斷挖掘和培養(yǎng)自身的獨(dú)特能力，以形成競爭優(yōu)勢。
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第3章TG公司商業(yè)綜合體運(yùn)營現(xiàn)狀分析.................19
3.1 TG公司商業(yè)綜合體項(xiàng)目概覽...................19
3.1.1順應(yīng)城市發(fā)展趨勢....................20
3.1.2租售結(jié)合支撐健康發(fā)展...................20
第4章TG公司商業(yè)綜合體運(yùn)營訪談?wù){(diào)查分析...........................24
4.1 TG公司商業(yè)綜合體運(yùn)營商戶訪談分析..............................24
4.1.1訪談目的...................................................24
4.1.2訪談結(jié)果.................................24
第5章TG公司商業(yè)綜合體運(yùn)營優(yōu)化方案設(shè)計(jì)及實(shí)施保障..............43
5.1 TG公司商業(yè)綜合體運(yùn)營方案優(yōu)化建議..............................43
5.1.1持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)布局...........................................43
5.1.2統(tǒng)籌線上線下精準(zhǔn)營銷......................................45
第5章TG公司商業(yè)綜合體運(yùn)營優(yōu)化方案設(shè)計(jì)及實(shí)施保障
5.1 TG公司商業(yè)綜合體運(yùn)營方案優(yōu)化建議
5.1.1持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)布局
商業(yè)綜合體三角經(jīng)營分析理論認(rèn)為：商業(yè)綜合體必須考慮商業(yè)、顧客、運(yùn)營三方面關(guān)系，否則不可能建立起長期穩(wěn)定發(fā)展格局。業(yè)態(tài)布局本質(zhì)上與三方關(guān)系均密不可分，商業(yè)的繁榮、商戶的利益和顧客的現(xiàn)實(shí)需求具有一致性。這要求TG公司要持續(xù)加強(qiáng)三角關(guān)系。
首先運(yùn)營方通過運(yùn)營商業(yè)綜合體，包括定期舉辦活動烘托人氣，提高項(xiàng)目知名度，吸引更多的人來商業(yè)綜合體；入駐商業(yè)綜合體的商戶，利用運(yùn)營方吸引來的人群，通過自身的品質(zhì)、特色、環(huán)境等留住人群消費(fèi)，提高自己的營業(yè)額，追求更高的利潤；顧客因?yàn)樯虡I(yè)綜合體在各個方面提供的體驗(yàn)感，包括舒適的環(huán)境、貼心的服務(wù)、時尚的活動等等選擇來到商業(yè)綜合體，因?yàn)樾詢r比更高的產(chǎn)品選擇在這里消費(fèi)；這樣形成的一個閉環(huán)，即好的運(yùn)營吸引更多的人，人流的加大導(dǎo)致消費(fèi)的增多，消費(fèi)的增多導(dǎo)致商戶的盈利良好，商戶的盈利良好導(dǎo)致運(yùn)營方更快更多的收取租金（同時也促進(jìn)商戶自身的商品和服務(wù)更加具有性價比），充足的現(xiàn)金流導(dǎo)致運(yùn)營方加大投入吸引更多的人，這樣形成一個良性循環(huán)。

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第6章結(jié)論與展望
6.1結(jié)論
商業(yè)綜合體的運(yùn)營影響因素既有宏觀經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展層面的共性原因，外部環(huán)境下我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的快速變化、消費(fèi)者整體需求的多元化和商業(yè)綜合體的同質(zhì)化競爭，形成了對包含TG公司在內(nèi)所有商業(yè)綜合體的共同挑戰(zhàn)。發(fā)展過程中，TG公司在政策環(huán)境、地理位置、品牌效應(yīng)、運(yùn)營水平等方面做出過積極嘗試和戰(zhàn)略調(diào)整，為其在所在城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中樹立了較好的示范效應(yīng)。當(dāng)前，TG公司面臨著業(yè)態(tài)分布不合理、線上營銷策略不足、科技和信息化水平不高和品牌塑造力度不強(qiáng)等方面的問題，這客觀上驅(qū)動TG公司在日益競爭的城市商業(yè)綜合體競爭中需要不斷優(yōu)化運(yùn)營策略，走向更加多元、更強(qiáng)顧客體驗(yàn)、更有品牌效應(yīng)的發(fā)展之路。
TG公司商業(yè)綜合體應(yīng)在直面上述問題上，從以下四個方面優(yōu)化運(yùn)營策略：一是從餐飲服務(wù)和休閑娛樂業(yè)態(tài)出發(fā)，增強(qiáng)其業(yè)務(wù)布局的科學(xué)性；二是依托互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，從線上營銷、線下體驗(yàn)角度實(shí)現(xiàn)差異化和協(xié)同精準(zhǔn)營銷；三是運(yùn)用智能技術(shù)、如AI、VR和數(shù)據(jù)分析增強(qiáng)顧客科技體驗(yàn)，并優(yōu)化環(huán)境布局和信息化管理效能；四是創(chuàng)新主題活動增強(qiáng)顧客參與獲得感，不斷提升TG公司商業(yè)綜合體品牌效應(yīng)。
同時，相關(guān)保障措施也要落實(shí)到位，從四個方面著手：一是加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析能力，利用數(shù)據(jù)來分析商戶情況并提前做出相應(yīng)的準(zhǔn)備工作；二是提升員工綜合素質(zhì)，利用專業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)文化培養(yǎng)等方式增強(qiáng)員工能力，更好、更專業(yè)的完成相關(guān)工作；三是強(qiáng)化成本綜合管控，從人力到能源各個方面降低成本；四是維護(hù)良好商戶關(guān)系，通過持續(xù)加強(qiáng)與商戶的溝通和交流，及時和全面的掌握商戶的各種需求，針對需求及時做出相應(yīng)的反饋，解決他們的關(guān)切問題，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。
參考文獻(xiàn)（略）